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Como arrendar a minha casa em Portugal: o passo a passo do senhorio

Publicado a 23 de setembro de 2026

Arrendar uma casa em Portugal são dez passos, e a ordem importa: quem começa pelo anúncio e acaba nos documentos perde semanas. Este guia percorre o caminho todo, do dossier do imóvel ao IRS, com a lei em vigor e ligações aos guias que aprofundam cada tema. Serve para quem vive em Portugal e para quem arrenda a partir do estrangeiro.

Em resumo: reúna a caderneta predial, a licença de utilização e o certificado energético; defina a renda pela mediana dos contratos reais da freguesia (INE); escolha o inquilino pelos documentos e não pela conversa; assine um contrato escrito com prazo mínimo de 1 ano; comunique-o às Finanças pelo Modelo 2 até ao fim do mês seguinte; emita um recibo eletrónico por cada renda; e declare as rendas na categoria F do IRS, a 25% ou a 10% nos contratos longos.

Os dez passos

1. 1. Reunir os documentos do imóvel

   Antes de anunciar, confirme que tem tudo o que o contrato e as Finanças vão pedir. Sem licença de utilização e sem certificado energético válido não se assina um contrato de habitação.

   • Caderneta predial atualizada (Portal das Finanças)
   • Licença de utilização emitida pela câmara, ou prova de que o prédio é anterior a 1951
   • Certificado energético válido (obrigatório para anunciar e para assinar)
   • Certidão permanente do registo predial
   • Seguro multirriscos do imóvel, recomendável (o condomínio só cobre as partes comuns)

2. 2. Decidir: longa duração, não alojamento local

   Este guia trata do arrendamento habitacional de longa duração: contrato escrito, inquilino com morada fiscal na casa, recibos de renda na AT e IRS categoria F. O alojamento local é outra lei, outra fiscalidade e outra operação, e em Lisboa tem restrições próprias. Não se misturam.

3. 3. Definir a renda com contratos reais

   Os portais mostram o que os proprietários pedem, não o que se contrata. O INE publica a renda mediana dos novos contratos por freguesia, a partir dos contratos comunicados às Finanças. É desse número que deve partir, ajustando à área, ao estado, ao andar, à vista e à mobília. Um apartamento acima do mercado espera meses e perde mais do que ganha.

   Simular a renda por freguesia com dados do INE →

4. 4. Preparar a casa e as fotografias

   Pequenas reparações, limpeza profunda, contadores em nome do proprietário e prontos a mudar, fotografias com luz natural. Decida se arrenda mobilado (renda um pouco mais alta, inventário mais longo) ou vazio (inquilinos mais estáveis). Um inventário fotográfico feito agora vale ouro na vistoria de saída.

5. 5. Anunciar e escolher o inquilino

   Peça os mesmos documentos a todos os candidatos e decida pelos números: identificação, contrato de trabalho ou atividade, os três últimos recibos de vencimento e a última declaração de IRS. A regra prática é a renda não ultrapassar um terço do rendimento líquido do agregado. Um fiador ou uma caução dão segurança; peça só os dados de que precisa e guarde-os apenas até à decisão (RGPD).

   Simulador de risco do candidato a inquilino →

6. 6. Redigir e assinar o contrato

   O contrato de arrendamento para habitação tem de ser escrito e identificar as partes, o imóvel, a licença de utilização (número, data e câmara), a renda, o prazo e a caução. Na habitação permanente a duração inicial mínima é de 1 ano (salvo fins transitórios) e a máxima de 30 anos; no fim renova-se automaticamente. Escreva a caução e qualquer antecipação de rendas no contrato: o que não está escrito não existe.

   Modelo de contrato e as cláusulas que não podem faltar →

7. 7. Comunicar o contrato às Finanças (Modelo 2)

   Até ao fim do mês seguinte ao início do contrato, comunique-o no Portal das Finanças pelo Modelo 2 do Imposto do Selo, e pague o imposto do selo devido. É esta comunicação que lhe permite emitir recibos de renda eletrónicos e, se um dia for preciso, usar o procedimento especial de despejo no Balcão do Arrendatário e do Senhorio.

8. 8. Entregar as chaves com vistoria

   No dia da entrada, percorra a casa com o inquilino e assine a vistoria com fotografias e as leituras dos contadores; anexe-a ao contrato. Transfira ou dê ordem para transferir os contratos de água, luz, gás e internet. É este documento que decide o acerto da caução no fim.

9. 9. Todos os meses: renda e recibo

   A renda vence-se na data acordada (por lei, no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que respeita, salvo acordo diferente). Por cada renda recebida emita o recibo eletrónico no Portal das Finanças até ao fim do mês seguinte; quem está dispensado entrega em alternativa a declaração anual Modelo 44 até ao fim de fevereiro. Em caso de atraso, a lei dá 8 dias de tolerância e depois uma indemnização de 20%.

   Como emitir o recibo de renda eletrónico →

10. 10. Declarar as rendas no IRS (categoria F)

    As rendas são rendimentos prediais, declarados no Anexo F entre 1 de abril e 30 de junho do ano seguinte. Paga-se sobre o rendimento líquido: deduzem-se IMI, condomínio, seguros, imposto do selo do contrato, obras de conservação, comissões de gestão e o certificado energético, com fatura. A taxa geral é de 25%; entre 2026 e 2029, os contratos de habitação com renda até 2 300 € e duração mínima de 3 anos pagam 10%.

    IRS das rendas: taxas, deduções e Anexo F →

Se vive no estrangeiro

• Precisa de NIF português; quem reside fora da União Europeia e do Espaço Económico Europeu tem ainda de nomear um representante fiscal em Portugal, ou aderir às notificações eletrónicas da AT.
• Pode assinar o contrato à distância com uma procuração a alguém de confiança ou com assinatura digital qualificada; a comunicação às Finanças e os recibos fazem-se online.
• As taxas de IRS são as mesmas dos residentes (25%, ou 10% nos contratos longos); a convenção de dupla tributação com o seu país decide como declara lá.
• Uma empresa de gestão pode fazer tudo isto por si, incluindo emitir os recibos na AT em seu nome com a sua autorização contrato a contrato.

O guia do senhorio não residente →

Perguntas frequentes

Informação geral, com a lei em vigor à data da publicação. Não substitui aconselhamento jurídico ou fiscal para o seu caso concreto.