Modelo de contrato de arrendamento: descarregar e preencher sem erros
Atualizado a 8 de agosto de 2026 · Fontes: Código Civil, NRAU, Portal das Finanças
Um contrato de arrendamento habitacional não precisa de ser caro nem complicado, mas tem de cumprir a forma e o conteúdo que a lei portuguesa exige. Preparámos um modelo em Word, gratuito e sem registo, e este guia explica o que o contrato tem obrigatoriamente de conter, os erros mais comuns ao preenchê-lo e o que fazer depois de assinar.
Descarregue o modelo em Word
Minuta completa de contrato de arrendamento para habitação, com cláusulas numeradas, prazo, renda, caução e obrigações das partes. Os campos a preencher estão entre parênteses retos.
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O que o contrato tem obrigatoriamente de conter
Antes de preencher, confirme que o documento cobre estes seis pontos. O nosso modelo já os inclui; se usar outro, verifique um a um.
- Forma escrita: o contrato de arrendamento para habitação tem de ser celebrado por escrito e assinado pelas duas partes, com um exemplar para cada uma.
- Identificação completa: nomes, NIF e documentos de identificação de senhorio e inquilino, e a identificação do imóvel (morada e artigo matricial). Sem os NIF, não consegue comunicar o contrato às Finanças.
- Licença de utilização: o contrato deve indicar o número, a data e a câmara municipal que emitiu a licença de utilização do imóvel.
- Prazo e renovação: na habitação permanente, a duração inicial mínima é de 1 ano (salvo fins habitacionais transitórios) e a máxima de 30 anos. No fim do prazo, o contrato renova-se automaticamente, com um mínimo de 3 anos na renovação quando o prazo é inferior, salvo cláusula em contrário.
- Renda e atualização: valor, dia e forma de pagamento, e o regime de atualização anual pelo coeficiente publicado pelo INE (em 2026: 1,0224, um aumento máximo de 2,24%).
- Caução e rendas antecipadas: se existirem, o contrato deve dizer o valor, o que cobrem e como e quando são devolvidas.
Os 5 erros mais comuns ao preencher um modelo
Um bom modelo não impede um mau preenchimento. Estes são os erros que mais aparecem em contratos já assinados.
- Deixar campos por preencher: os campos vêm entre parênteses retos; releia o documento final e apague as cláusulas que não se aplicam ao seu caso, em vez de as deixar a contradizer o resto.
- Tratar o prazo como data de fim garantida: um contrato de 1 ano não acaba ao fim de 1 ano: renova-se automaticamente, a renovação tem um mínimo de 3 anos (salvo cláusula em contrário) e a oposição do senhorio à primeira renovação só produz efeitos 3 anos depois da celebração.
- Esquecer a cláusula de atualização da renda: a atualização anual exige um ano de intervalo e comunicação escrita com 30 dias de antecedência; os aumentos não aplicados perdem-se em definitivo.
- Receber caução sem a escrever no contrato: o valor, a finalidade e as condições de devolução devem ficar no papel, e cada montante recebido deve ter recibo.
- Assinar sem auto de vistoria: sem o estado do imóvel documentado à entrada, divisão a divisão e com as leituras dos contadores, qualquer dano no fim do contrato vira uma discussão de palavra contra palavra.
Os prazos de renovação, oposição e denúncia têm regras próprias e datas que valem dinheiro: veja o guia dos prazos do contrato de arrendamento.
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Depois de assinar: Finanças e recibos
A assinatura não fecha o processo. Faltam dois passos que condicionam tudo o resto.
- Comunicar o contrato às Finanças: através do Modelo 2 do Imposto do Selo, até ao fim do mês seguinte ao início do contrato. É esta comunicação que lhe permite emitir recibos de renda eletrónicos e, se um dia for preciso, usar o procedimento especial de despejo no Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS).
- Emitir recibos de renda eletrónicos: por regra no Portal das Finanças, mês a mês, salvo dispensa prevista na lei. Os valores dos recibos aparecem depois pré-preenchidos no Anexo F do IRS.
Para saber como as rendas são tributadas e o que pode deduzir, veja o guia do IRS das rendas (categoria F).
Quando um modelo genérico não chega
Este modelo cobre o arrendamento habitacional típico: uma casa, um senhorio, um inquilino (ou um casal). Há situações que pedem cláusulas à medida:
- Subarrendamento, total ou parcial
- Arrendamento de quartos, com vários contratos no mesmo imóvel
- Senhorios ou inquilinos não residentes em Portugal, com obrigações fiscais próprias
- Fins não habitacionais, ou situações em que já existe conflito entre as partes
Nestes casos, o modelo serve de ponto de partida, não de versão final: fale com um advogado antes de assinar.
Se vive fora de Portugal, veja também a nossa página para senhorios não residentes.
Perguntas frequentes
O modelo de contrato é mesmo gratuito?
Sim: é um ficheiro Word, descarregado diretamente, sem registo e sem deixar o email. Faz parte do nosso conjunto de ferramentas e modelos gratuitos para senhorios.
O contrato de arrendamento tem de ser escrito?
Sim, o arrendamento para habitação tem de ser celebrado por escrito. Depois de assinado, deve ser comunicado às Finanças pelo Modelo 2 do Imposto do Selo até ao fim do mês seguinte ao início.
Qual é a duração mínima de um contrato de habitação?
Desde a Lei 13/2019, a duração inicial mínima é de 1 ano na habitação permanente, salvo fins habitacionais transitórios (deslocações profissionais ou de estudos), e a máxima de 30 anos. No termo, o contrato renova-se automaticamente, com um mínimo de 3 anos na renovação quando o prazo é inferior.
O que acontece se não comunicar o contrato às Finanças?
A comunicação pelo Modelo 2 do Imposto do Selo, até ao fim do mês seguinte ao início, é condição para emitir recibos de renda eletrónicos e para usar o procedimento especial de despejo no Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS). Sem ela, fica sem o caminho mais rápido em caso de incumprimento.
Posso usar este modelo para arrendar um quarto ou para subarrendar?
Não é o indicado. Quartos, subarrendamento, fins não habitacionais e partes não residentes pedem cláusulas específicas: use o modelo como referência e confirme a versão final com um advogado.
Prefere que o contrato se faça sozinho?
O Tagus Rentals prepara o contrato, acompanha a comunicação às Finanças e emite os recibos por si, vigiando os prazos de renovação e atualização de cada arrendamento.
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Pedir estimativa de rendaEste guia e o modelo são informativos e não substituem aconselhamento jurídico. Fontes: Código Civil (arts. 1096.º a 1098.º, redação da Lei 13/2019); NRAU; Portal das Finanças.