IRS sobre rendas (categoria F): taxas, deduções e Anexo F
Atualizado a 10 de julho de 2026 · Fontes: CIRS (arts. 41.º e 72.º), Lei 56/2023 (Mais Habitação), OE 2026
As rendas de imóveis são rendimentos prediais, a categoria F do IRS. A boa notícia: paga-se imposto sobre o rendimento líquido (rendas menos despesas dedutíveis) e, desde 2026, a maioria dos senhorios com rendas moderadas paga apenas 10%. A má notícia: quem não guarda faturas nem conhece as regras paga mais do que devia.
As taxas em vigor
| Situação (habitação) | Taxa autónoma |
|---|---|
| Regra geral | 25% |
| Contrato de 5 a 10 anos | 15% (−2% por renovação, até ao mínimo de 5%) |
| Contrato de 10 a 20 anos | 10% |
| Contrato de 20 anos ou mais | 5% |
| Habitação com renda ≤ 2 300 € e duração ≥ 3 anos, novos e em curso (rendimentos de 2026 a 2029) | 10% |
Na prática, a linha que mais conta desde 2026 é a dos 10%: o regime do pacote fiscal da habitação aplica-a aos contratos de habitação com renda até 2 300 € e duração mínima de 3 anos (novos ou já em curso) para os rendimentos auferidos até ao fim de 2029. Fora do regime (rendas mais altas, alojamento local, arrendamento não habitacional) vale a taxa geral de 25%.
Em alternativa às taxas autónomas, o senhorio pode optar pelo englobamento: juntar as rendas aos restantes rendimentos e pagar pelas taxas gerais. Compensa sobretudo a quem tem rendimentos totais baixos; para a maioria, as taxas autónomas são mais favoráveis. Vale a pena simular os dois cenários.
O que pode (e não pode) deduzir
✓ Dedutível
- IMI e imposto do selo do contrato
- Condomínio (quotas pagas pelo senhorio)
- Seguros do imóvel (incêndio, multirriscos)
- Obras de conservação e manutenção
- Comissões de mediação e de gestão do arrendamento
- Certificado energético
✗ Não dedutível
- Mobiliário, eletrodomésticos e decoração
- Juros do crédito habitação (encargos financeiros)
- Obras de construção ou ampliação (estruturais)
- Despesas sem fatura com o NIF do senhorio
Regra de ouro: fatura com NIF para tudo, guardada durante pelo menos 4 anos. As obras de conservação feitas nos 24 meses anteriores ao início do arrendamento também são dedutíveis, relevante em imóveis renovados para arrendar.
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Como declarar: o Anexo F
As rendas declaram-se no Anexo F da declaração Modelo 3, entregue entre 1 de abril e 30 de junho do ano seguinte. Os valores dos recibos de renda eletrónicos aparecem pré-preenchidos; as despesas dedutíveis é o senhorio que as inscreve, imóvel a imóvel. Um registo organizado de despesas ao longo do ano transforma o Anexo F de pesadelo em formalidade.
Perguntas frequentes
Qual é a taxa de IRS sobre as rendas de habitação?
A taxa geral é de 25% sobre o rendimento líquido, mas, entre 2026 e 2029, a maioria dos senhorios paga apenas 10%: aplica-se aos contratos de habitação com renda até 2 300 € mensais e duração mínima de 3 anos, novos ou já em curso. Contratos longos têm ainda taxas próprias: 15% (5 a 10 anos, com redução de 2% por renovação até ao mínimo de 5%), 10% (10 a 20 anos) e 5% (20 anos ou mais).
O que é a nova taxa de 10% do OE 2026?
É o regime do pacote fiscal da habitação (em vigor desde 2026): taxa de 10% para os rendimentos de contratos de arrendamento habitacional com renda até 2 300 € mensais e duração mínima de 3 anos. Abrange contratos novos E já em curso, e aplica-se aos rendimentos auferidos até 31 de dezembro de 2029. Ficam de fora o alojamento local, o arrendamento não habitacional e as rendas acima do limite.
Que despesas posso deduzir às rendas?
As despesas efetivamente suportadas e documentadas para obter ou garantir o rendimento: IMI, condomínio, seguros do imóvel, imposto do selo do contrato, obras de conservação e manutenção (não estruturais), comissões de mediação ou gestão e certificado energético. Não são dedutíveis mobiliário, eletrodomésticos, decoração nem encargos financeiros (juros do crédito).
Quando e onde declaro as rendas?
No Anexo F da declaração Modelo 3 do IRS, entregue entre 1 de abril e 30 de junho do ano seguinte. As rendas comunicadas pelos recibos eletrónicos aparecem pré-preenchidas, mas as despesas dedutíveis é o senhorio que as inscreve, com os comprovativos guardados.
O inquilino desconta alguma coisa na renda que me paga?
Se o inquilino for uma empresa (entidade com contabilidade organizada), deve reter na fonte 25% da renda, que entrega à AT por conta do seu IRS. Entre particulares não há retenção.
Chegar a abril com as contas feitas
No Tagus Rentals, rendas e despesas ficam registadas por imóvel ao longo do ano, com os anexos guardados. Na época do IRS, é exportar e preencher.
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Pedir estimativa de rendaEste guia é informativo e não substitui aconselhamento fiscal: as taxas e regras podem mudar em cada Orçamento do Estado; confirme a sua situação com um contabilista certificado. Fontes: Código do IRS (arts. 41.º e 72.º), Lei 56/2023, OE 2026.