Calculadora de rendimento líquido do arrendamento
Uma renda de 1.100 € por mês não são 13.200 € no bolso. Indique o valor do imóvel, a renda e os encargos anuais: mostramos o que sobra realmente, antes e depois de impostos.
O imóvel e a renda
Se conta com um mês de intervalo entre contratos, escreva 1. Se o imóvel está sempre ocupado, deixe 0.
Encargos anuais
Efeito do IRS (opcional)
A taxa depende do tipo e da duração do contrato, da sua residência fiscal e da opção pelo englobamento. Os 25 % que aparecem por defeito são apenas um ponto de partida: confirme a taxa aplicável ao seu caso antes de decidir seja o que for.
Preencha o valor do imóvel e a renda mensal para ver os resultados.
Como se calcula
- Rendimento bruto anual: a renda mensal multiplicada pelos meses em que o imóvel está efetivamente arrendado. Se contar com um mês vago entre contratos, são 11 meses e não 12.
- Yield bruto: o rendimento bruto anual a dividir pelo valor do imóvel. É o número que os anúncios costumam mostrar, e é sempre o mais bonito.
- Rendimento líquido antes de impostos: ao bruto subtraem-se todos os encargos anuais (IMI, condomínio, seguro, manutenção e, se existir, a taxa de gestão).
- Yield líquido: o rendimento líquido a dividir pelo valor do imóvel. É este que interessa comparar com outras aplicações do seu dinheiro.
- Efeito do IRS: aplica-se a taxa que indicar ao rendimento líquido, para ter uma ordem de grandeza do que fica na sua conta no fim do ano.
Que encargos não deve esquecer
Os quatro clássicos são o IMI, o condomínio, o seguro e a manutenção. É esta última que quase toda a gente subestima: caldeiras, eletrodomésticos, pinturas entre inquilinos, pequenas reparações. Uma regra prática comum é reservar cerca de 5 % a 10 % da renda anual para manutenção. Se entregar o imóvel a uma agência, some a taxa de gestão: no mercado de Lisboa, ronda os 12 % da renda mais IVA, embora varie com o serviço incluído.
Porque é que o yield bruto engana
Entre o bruto e o líquido perde-se, tipicamente, um terço do rendimento. Um imóvel de 250.000 € com uma renda de 1.100 € tem um yield bruto de 5,3 %, que cai facilmente para perto de 3,5 % depois dos encargos, e para menos ainda depois do IRS. Não é motivo para desanimar: é motivo para comparar imóveis pelo número certo. Um apartamento com condomínio alto e obras à porta pode render menos do que outro com renda inferior e encargos controlados.
Perguntas frequentes
Devo usar o preço de compra ou o valor de mercado atual?
Depende da pergunta que quer responder. O preço de compra mostra a rentabilidade do dinheiro que investiu. O valor de mercado atual mostra a rentabilidade do capital que hoje tem parado no imóvel, e é o número a olhar se estiver a pensar vender e aplicar noutro sítio.
Que taxa de IRS devo colocar?
A ferramenta não decide por si, porque a taxa depende do tipo e da duração do contrato, da sua residência fiscal e de optar ou não pelo englobamento. Deixámos 25 % por defeito apenas como ponto de partida. Confirme a taxa aplicável ao seu caso, no portal das Finanças ou com um contabilista, antes de tomar decisões.
Todos os encargos que indico são dedutíveis no IRS?
Não. As regras de dedução de despesas na categoria F são mais restritas do que a lista de custos reais de um proprietário. O IMI e o condomínio são normalmente dedutíveis, obras de conservação também, mas há limites e exclusões. A nossa estimativa aplica a sua taxa ao rendimento líquido, o que é uma aproximação e não uma declaração fiscal.
Devo contar com meses sem inquilino?
Se está a avaliar um investimento a vários anos, sim. Entre a saída de um inquilino e a entrada do seguinte passa quase sempre algum tempo, e há obras e limpezas pelo meio. Um mês por ano é uma hipótese prudente para arrendamento de longa duração em Lisboa.
E a amortização do crédito, entra na conta?
Não entra nesta ferramenta, que mede a rentabilidade do imóvel em si. Se tiver crédito, o juro é um custo adicional e o capital amortizado é poupança, não despesa. Trate-os em separado para não misturar a rentabilidade do ativo com a estrutura de financiamento.
Veja o rendimento real, mês a mês
A plataforma regista as rendas recebidas e os custos de cada imóvel, e mostra-lhe o rendimento líquido sem precisar de folhas de cálculo.
Experimentar grátis 14 diasLer o guia sobre o IRS das rendas (categoria F)
Ver a nossa gestão de arrendamento em Lisboa
Ferramenta informativa, que não substitui aconselhamento fiscal ou financeiro. As taxas e regras fiscais mudam: confirme sempre a sua situação concreta.