Prazos do contrato de arrendamento: duração, renovação e denúncia
Atualizado a 10 de julho de 2026 · Fontes: Código Civil (arts. 1096.º–1098.º), Lei 13/2019
No arrendamento habitacional português, quase tudo se joga em datas: a duração do contrato, a renovação automática e, sobretudo, os prazos de oposição, que quando falham deixam o senhorio (ou o inquilino) vinculado por mais um período inteiro. Este guia resume o calendário legal dos contratos de prazo certo para habitação, o formato mais comum.
Duração: mínimo 1 ano, máximo 30
Desde a Lei 13/2019, os contratos para habitação permanente têm uma duração inicial mínima de 1 ano (salvo fins habitacionais transitórios, como deslocações profissionais ou de estudos) e um máximo de 30 anos. O contrato deve ser escrito e comunicado às Finanças (Modelo 2 do Imposto do Selo) até ao fim do mês seguinte ao início: condição, entre outras coisas, para emitir recibos eletrónicos e usar o despejo rápido via Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS).
Renovação automática
No termo do prazo, o contrato renova-se automaticamente por períodos sucessivos de igual duração, com um mínimo de 3 anos na habitação quando o prazo é inferior (art. 1096.º CC), salvo se o contrato excluir a renovação ou se uma das partes se opuser dentro dos prazos legais. Quem não diz nada, renova.
Oposição à renovação: os prazos que valem dinheiro
A oposição faz-se por comunicação escrita (carta registada com aviso de receção), contada para trás a partir do fim do prazo em curso:
| Prazo do contrato / renovação | Senhorio (art. 1097.º) | Inquilino (art. 1098.º) |
|---|---|---|
| 6 anos ou mais | 240 dias | 120 dias |
| 1 a 6 anos | 120 dias | 90 dias |
| 6 meses a 1 ano | 60 dias | 60 dias |
| Menos de 6 meses | ⅓ do prazo | ⅓ do prazo |
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Denúncia antecipada pelo inquilino
O inquilino pode sair antes do fim do prazo: decorrido um terço da duração inicial (ou da renovação), pode denunciar o contrato com pré-aviso de 120 dias (contratos de 1 ano ou mais) ou 60 dias (menos de 1 ano). O pré-aviso que não é respeitado dá direito às rendas correspondentes ao período em falta.
Exemplo prático
Contrato de 1 ano celebrado a 1 de setembro de 2026, com renovações automáticas:
- O inquilino que não queira renovar tem de comunicar até 2 de junho de 2027 (90 dias antes de 31/8);
- O senhorio teria de o fazer até 3 de maio de 2027 (120 dias), mas a sua oposição à 1.ª renovação só produz efeitos a 1 de setembro de 2029 (regra dos 3 anos);
- Sem comunicações, o contrato renova-se, e a renda pode ser atualizada pelo coeficiente anual.
Perguntas frequentes
Qual é a duração mínima de um contrato de habitação?
Desde a Lei 13/2019, os contratos de arrendamento para habitação permanente não podem ter duração inicial inferior a 1 ano (exceto fins habitacionais transitórios). O limite máximo é de 30 anos.
O contrato renova-se sozinho?
Sim, salvo estipulação em contrário, o contrato de prazo certo renova-se automaticamente no seu termo, por períodos sucessivos de igual duração (com um mínimo de 3 anos na habitação, se o prazo for inferior), exceto se uma das partes se opuser nos prazos legais.
Com que antecedência pode o senhorio opor-se à renovação?
Depende da duração do contrato ou da renovação em curso: 240 dias (prazo ≥ 6 anos), 120 dias (≥ 1 ano e < 6 anos), 60 dias (≥ 6 meses e < 1 ano) ou um terço do prazo (< 6 meses). Atenção: a oposição do senhorio à PRIMEIRA renovação só produz efeitos passados 3 anos da celebração do contrato.
E o inquilino, que prazos tem?
Para se opor à renovação: 120 dias (prazo ≥ 6 anos), 90 dias (≥ 1 ano e < 6 anos), 60 dias (≥ 6 meses e < 1 ano) ou um terço do prazo (< 6 meses). Para denunciar o contrato antes do fim, pode fazê-lo depois de decorrido um terço do prazo, com pré-aviso de 120 dias (contratos de 1 ano ou mais) ou 60 dias (menos de 1 ano).
O que acontece se ninguém disser nada?
O contrato renova-se automaticamente nas mesmas condições (com a renda eventualmente atualizada pelo coeficiente anual). É por isso que falhar uma data de oposição significa, na prática, ficar vinculado por mais um período completo.
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Pedir estimativa de rendaEste guia refere-se aos contratos de prazo certo para habitação e é informativo: não substitui aconselhamento jurídico. Fontes: Código Civil, arts. 1096.º a 1098.º (redação da Lei 13/2019); NRAU.