Reforma do arrendamento 2026: o que muda para senhorios e inquilinos
Atualizado a 8 de agosto de 2026 · Fontes: Conselho de Ministros de 9/7/2026, Código Civil e imprensa especializada
Antes de mais: isto ainda não é lei
O pacote foi aprovado em Conselho de Ministros a 9 de julho de 2026 sob a forma de proposta de lei. Não foi votado na Assembleia da República, não foi promulgado e não foi publicado em Diário da República: não existe nenhum número de Lei ou Decreto-Lei de 2026 associado a este pacote. Até lá, aplicam-se integralmente as regras atuais, incluindo a resolução do contrato por falta de pagamento apenas a partir de 3 meses de rendas em atraso.
O Governo apresentou em julho de 2026 a maior revisão do regime do arrendamento dos últimos anos: despejos mais rápidos, resolução do contrato a partir de 2 meses de rendas em atraso, um Fundo de Emergência Habitacional e o descongelamento das rendas antigas. Este guia explica, medida a medida, o que a proposta prevê, o que continua em vigor hoje e o que um senhorio pode (e não pode) fazer já aos seus contratos.
O que é o pacote e em que fase está exatamente
A cronologia é curta e importa conhecê-la, porque cada fase tem consequências práticas diferentes:
- 9 de julho de 2026: aprovação em Conselho de Ministros, sob a forma de proposta de lei. Uma proposta de lei tem de ser discutida e votada na Assembleia da República antes de poder tornar-se lei.
- 29 de julho de 2026: o Governo anuncia que o pedido de autorização legislativa para a parte processual dos despejos segue para o Parlamento antes das férias parlamentares, e divulga o detalhe mais sensível: a dispensa da ação executiva das sentenças de despejo.
- Agosto de 2026: sem votação, sem promulgação e sem publicação em Diário da República. A entrada formal da proposta no Parlamento, com número atribuído, não está confirmada publicamente.
- Setembro de 2026 (previsão): regresso dos trabalhos parlamentares. O debate da proposta é esperado, na melhor das hipóteses, neste mês; seguem-se a especialidade, a votação final, a promulgação e a publicação.
O percurso promete ser disputado: o PS acusa o Governo de facilitar despejos, associações de inquilinos falam em esmagamento de direitos e associações de senhorios criticam a solução para as rendas antigas como tímida e parcial. Traduzido para o dia a dia de quem gere contratos: a versão final pode ser bem diferente da proposta de julho, e nenhuma medida deve ser dada por adquirida.
Antes e depois: as mudanças-chave da proposta
A tabela compara a regra em vigor hoje com o que a proposta de 9 de julho prevê. Tudo o que está na coluna da direita é proposta, não lei:
| Tema | Regra em vigor hoje | O que a proposta prevê (ainda não é lei) |
|---|---|---|
| Resolução por rendas em atraso | 3 meses de rendas em atraso (art. 1083.º do Código Civil) | 2 meses de rendas em atraso |
| Atrasos repetidos no pagamento | Mora superior a 8 dias no pagamento, por mais de 4 vezes, num período de 12 meses | Atraso de 8 ou mais dias, 3 vezes em 12 meses, ou mais de 4 vezes em 18 meses |
| Prazo para o senhorio resolver o contrato | 3 meses após o incumprimento que fundamenta a resolução | 6 meses (prazo alargado) |
| Despejo após sentença | A sentença exige ainda uma ação executiva para a desocupação do imóvel | A sentença produziria por si só os efeitos necessários à desocupação (mandado automático do juiz); o inquilino manteria a possibilidade de pedir o diferimento por razões familiares, de saúde ou por não ter outra habitação |
| Rendas em dívida e desocupação | Podem exigir passos processuais separados | Agregação num único processo da desocupação do imóvel e da recuperação das rendas em dívida |
| Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS) | Procedimento especial de despejo no BAS (que sucedeu ao antigo Balcão Nacional do Arrendamento) | A proposta fala em simplificação do procedimento especial de despejo, mas sem detalhe público fiável até à data |
| Fundo de Emergência Habitacional | Não existe com este desenho | Fundo gerido pelo IHRU em articulação com a Segurança Social, para famílias em situação de extrema vulnerabilidade alvo de despejo: entre 537,13 € e 2 300 € por mês, por um máximo de 6 meses, com resposta em até 10 dias úteis (valores da proposta, indicativos) |
As outras medidas do pacote
A proposta de 9 de julho inclui ainda, sempre a título de proposta:
- fim do limite de 2% nos aumentos de renda entre novos contratos: o valor passaria a ser acordado livremente;
- maior liberdade na fixação de cauções e possibilidade de até 3 rendas antecipadas;
- fim da trava que impedia a oposição do senhorio à primeira renovação antes de 3 anos;
- comunicações eletrónicas entre as partes;
- revisão do direito de preferência;
- descongelamento das rendas antigas (contratos anteriores a 1990), com salvaguarda para inquilinos com 65 ou mais anos e rendimento anual inferior a 64 400 €, acompanhado de um subsídio social de renda.
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O que fazer já aos seus contratos
Não é preciso esperar por setembro para pôr a casa em ordem. Seis passos práticos, todos com base nas regras em vigor:
- Não aplique as regras novas: uma carta de resolução enviada hoje com fundamento em 2 meses de atraso não tem base legal: a regra em vigor exige 3 meses. Antes de qualquer passo formal com um inquilino em incumprimento, siga o procedimento atual.
- Reveja as cláusulas de comunicação: confirme a morada convencionada para notificações e use carta registada com aviso de receção. As comunicações eletrónicas previstas na proposta ainda não valem como notificação formal, e muitos processos de despejo perdem-se por notificações mal feitas.
- Mapeie as datas de cada contrato: fim do prazo, janela de oposição à renovação e data-aniversário da renda. É nestas datas que a reforma vai mexer, e é com elas na mão que decide renovar, opor-se ou renegociar.
- Atualize a renda pelo regime em vigor: a reforma não mexe na atualização anual pelo coeficiente dos contratos correntes (a exceção são as rendas antigas pré-1990, tratadas acima): em 2026 o teto é 2,24% (coeficiente 1,0224) e as atualizações não aplicadas perdem-se definitivamente.
- Documente pagamentos e atrasos desde já: recibos eletrónicos, registos de pagamento e comunicações arquivadas valem com a lei atual e valerão com a futura. Num litígio, quem tem a prova organizada ganha meses.
- Marque setembro no calendário: o debate parlamentar é esperado, na melhor das hipóteses, em setembro de 2026. Só depois da publicação em Diário da República é que as regras novas se aplicam aos seus contratos.
Para aprofundar cada tema
- Inquilino não paga a renda: passos, prazos e despejo
- Prazos do contrato de arrendamento: renovação, oposição e denúncia
- Atualização de rendas em 2026: coeficiente, cálculo e comunicação
- Calculadora de atualização de renda (com a carta pronta)
O que NÃO muda
Enquanto a proposta não for votada, promulgada e publicada, tudo isto continua exatamente igual:
- Resolução por falta de pagamento: continua a exigir 3 meses de rendas em atraso (art. 1083.º do Código Civil).
- Mora e indemnização de 20%: a partir da mora, o senhorio pode exigir, além da renda, a indemnização legal de 20% do valor em dívida (art. 1041.º).
- Tolerância de 8 dias: pagar com menos de 8 dias de atraso continua a impedir a resolução imediata do contrato.
- Atualização anual da renda: o coeficiente de 2026 mantém-se (1,0224, aumento máximo de 2,24%; para 2027 o INE aponta para 1,0256, +2,56%, a confirmar pelo Aviso de outubro), com as regras de sempre: um ano de intervalo, comunicação escrita com 30 dias de antecedência e sem retroatividade.
- Prazos de renovação e oposição: os prazos de oposição à renovação (240, 120 ou 60 dias conforme a duração, ou um terço do prazo nos contratos com menos de 6 meses) e a trava dos 3 anos na primeira renovação continuam em vigor. A proposta quer eliminar a trava, mas ainda não o fez.
- Despejo por mãos próprias: cortar água ou luz, trocar fechaduras ou remover pertences continua a ser ilegal e pode constituir crime; nenhuma versão da reforma altera isto.
- IRS das rendas: a fiscalidade da categoria F não faz parte deste pacote; as taxas em vigor mantêm-se.
Perguntas frequentes
A reforma do arrendamento de 2026 já está em vigor?
Não. Foi aprovada em Conselho de Ministros a 9 de julho de 2026 como proposta de lei, mas não foi votada no Parlamento, não foi promulgada nem publicada em Diário da República. Não existe nenhum número de Lei ou Decreto-Lei associado a este pacote.
Já posso resolver o contrato com 2 meses de rendas em atraso?
Não. A regra em vigor continua a exigir 3 meses de rendas em atraso (art. 1083.º do Código Civil). Os 2 meses constam da proposta e só se aplicarão se e quando a lei for publicada em Diário da República.
Quando entram em vigor as novas regras?
Não há data. O debate parlamentar é esperado em setembro de 2026, na melhor das hipóteses; seguem-se a discussão na especialidade, a votação final, a promulgação e a publicação em Diário da República. O texto pode ser alterado em qualquer destas fases.
O que muda nas rendas antigas (contratos anteriores a 1990)?
A proposta prevê o descongelamento destas rendas, com salvaguarda para inquilinos com 65 ou mais anos e rendimento anual inferior a 64 400 €, acompanhada de um subsídio social de renda. É por agora apenas uma proposta, contestada tanto por associações de inquilinos como de senhorios.
O que é o Fundo de Emergência Habitacional?
Um fundo previsto na proposta, gerido pelo IHRU em articulação com a Segurança Social, para famílias em situação de extrema vulnerabilidade alvo de despejo: apoio entre 537,13 € e 2 300 € por mês, por um máximo de 6 meses consecutivos, com resposta em até 10 dias úteis após o pedido. Os valores são os da proposta e podem mudar.
A proposta ainda pode mudar no Parlamento?
Sim, e é provável. O PS contesta a facilitação dos despejos, associações de inquilinos dizem que o pacote esmaga direitos e associações de senhorios criticam a solução para as rendas antigas. A discussão na especialidade pode alterar prazos, valores e até medidas inteiras.
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Pedir estimativa de rendaEste guia é informativo e não substitui aconselhamento jurídico. Descreve uma proposta de lei aprovada em Conselho de Ministros a 9 de julho de 2026, ainda não votada nem publicada em Diário da República, com base na comunicação oficial e na imprensa especializada (ECO, Observador, idealista/news, DECO PROteste). Estado verificado a 7 de agosto de 2026; a página será revista após a votação no Parlamento. Regras em vigor citadas: Código Civil (arts. 1041.º, 1083.º e 1084.º) e NRAU.