Inquilino não paga a renda: o que fazer, passo a passo
Atualizado a 8 de agosto de 2026 · Fontes: Código Civil (arts. 1041.º, 1075.º, 1083.º e 1084.º) e NRAU
Uma renda que não entra é o pior cenário de qualquer senhorio, e é também o momento em que os erros saem caros. Este guia explica, passo a passo, o que a lei portuguesa permite ao senhorio fazer, desde o primeiro dia de atraso até ao despejo.
⚡ O essencial em quatro pontos (lei em vigor)
- Salvo estipulação em contrário no contrato, a renda vence-se no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que diz respeito (art. 1075.º, n.º 2 do Código Civil);
- Em mora, o senhorio pode exigir a indemnização legal de 20% do que for devido (art. 1041.º, n.º 1); se o inquilino pagar nos primeiros 8 dias da mora, o senhorio não pode resolver o contrato com esse fundamento;
- A partir de 3 meses de renda em atraso (art. 1083.º, n.º 3), o senhorio pode resolver o contrato, por comunicação ao inquilino, e avançar para o despejo;
- Atrasos repetidos também contam: mora superior a 8 dias no pagamento, por mais de 4 vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses (art. 1083.º, n.º 4).
Nota: este guia é informativo e não substitui aconselhamento jurídico. Confirme sempre a redação em vigor no Diário da República antes de tomar decisões, sobretudo em processos de despejo.
⏳ Reforma do arrendamento: proposta ainda não em vigor
- Estado atual: proposta de lei aprovada em Conselho de Ministros a 9 de julho de 2026; aguarda discussão e votação na Assembleia da República (esperada a partir de setembro de 2026). Não está em vigor e pode ainda ser alterada;
- Resolução a partir de 2 meses de renda em atraso (em vez dos atuais 3);
- Incumprimento reiterado: passaria a bastar 3 atrasos superiores a 8 dias em 12 meses, ou mais de 4 em 18 meses;
- Processo mais rápido: desocupação do imóvel e cobrança das rendas agregadas num só processo, e dispensa da ação executiva das sentenças de despejo (mandado automático);
- Fundo de Emergência Habitacional para inquilinos vulneráveis;
- Prazo de caducidade do direito de resolução alargado de 3 para 6 meses.
Este guia será atualizado quando a lei for publicada em Diário da República.
Passo 1: os primeiros dias, mora e indemnização
Salvo estipulação em contrário no contrato, a renda vence-se no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que respeita (art. 1075.º, n.º 2 do Código Civil). A partir daí o inquilino entra em mora e o senhorio pode exigir, além das rendas, uma indemnização legal de 20% do que for devido (art. 1041.º, n.º 1). Atenção: se o inquilino pagar nos primeiros 8 dias da mora, o senhorio não pode resolver o contrato com esse fundamento. Na prática, o primeiro passo é sempre um aviso escrito, firme e profissional, com o valor em falta, o IBAN e um prazo curto. Muitos atrasos resolvem-se aqui, sem escalar.
Passo 2: documentar tudo
Se o atraso persistir, cada comunicação passa a contar como prova: avisos com data, registo dos pagamentos parciais, extratos. As comunicações formais devem seguir por carta registada com aviso de receção para a morada do locado (ou a convencionada no contrato). Muitos processos de despejo perdem-se por notificações mal feitas, e não é aqui que se poupa.
Passo 3: resolver o contrato (a partir de 3 meses)
Quando a mora atinge ou ultrapassa três meses, o senhorio pode resolver o contrato por comunicação ao inquilino (carta registada com aviso de receção), invocando a falta de pagamento (art. 1083.º, n.º 3 e art. 1084.º, n.º 2 do Código Civil). O mesmo vale para o incumprimento reiterado: mora superior a 8 dias no pagamento da renda, por mais de 4 vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses (art. 1083.º, n.º 4). O inquilino pode fazer cessar a mora uma única vez em todo o contrato, pagando a dívida (rendas em atraso e indemnização de 20%) no prazo de um mês após a comunicação de resolução; se o fizer, a resolução fica sem efeito (art. 1084.º, n.º 3 e 4).
Passo 4: o despejo propriamente dito
Se o inquilino não paga nem entrega o imóvel, o senhorio não pode agir por sua conta. Tem de recorrer ao procedimento especial de despejo no Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS), a via mais rápida, disponível quando o contrato cumpre os requisitos (nomeadamente a comunicação do contrato às Finanças), ou à ação judicial. É também nesta fase que a documentação reunida nos passos anteriores faz a diferença.
O que nunca fazer
Cortar água, luz ou gás, trocar fechaduras, remover pertences ou pressionar o inquilino fora dos canais legais: o chamado despejo por mãos próprias é ilegal, pode constituir crime e vira o processo contra o senhorio. Por muito frustrante que seja o atraso, o caminho legal é o único que protege.
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A melhor estratégia continua a ser antes do contrato
- Seleção rigorosa: comprovativos de rendimento (taxa de esforço razoável), referências, estabilidade profissional;
- Fiador ou garantias quando o perfil o justifica; caução bem documentada;
- Vistoria de entrada com fotos e contrato comunicado à AT (condição para o despejo rápido via BAS);
- Reação imediata ao primeiro atraso: avisos automáticos no dia seguinte ao vencimento mudam comportamentos antes de a dívida crescer.
Perguntas frequentes
Ao fim de quanto tempo posso pôr fim ao contrato por falta de pagamento?
Quando a mora atinge ou ultrapassa três meses de renda, o senhorio pode resolver o contrato e avançar para o despejo. Antes disso, pode sempre exigir as rendas em falta e a indemnização legal de 20%. Existe uma proposta de lei, aprovada em Conselho de Ministros a 9 de julho de 2026, que reduz este prazo para 2 meses, mas ainda não foi votada no Parlamento e não está em vigor.
O inquilino pagou tudo depois de eu resolver o contrato. E agora?
A lei permite ao inquilino fazer cessar a mora uma única vez ao longo do contrato, pagando a dívida acrescida da indemnização legal no prazo de um mês após a comunicação de resolução. Se o fizer, a resolução fica sem efeito; à segunda vez, já não tem esse direito.
Posso cortar a água ou a luz, ou trocar a fechadura?
Nunca. O despejo por mãos próprias é ilegal e pode constituir crime, além de expor o senhorio a indemnizações. O caminho é sempre a resolução do contrato e, se o inquilino não sair, o procedimento de despejo no Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS) ou a ação judicial.
Os atrasos pequenos mas constantes também contam?
Sim. Pagar a renda com mora superior a 8 dias, por mais de 4 vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses, é também fundamento de resolução do contrato, mesmo que a dívida acabe por ser paga.
O seguro de renda vale a pena?
Para muitos senhorios, sim: cobre rendas em atraso (normalmente com franquia e limites) e, nalguns produtos, custos jurídicos do despejo. A alternativa, ou complemento, é a seleção rigorosa do inquilino à entrada, que continua a ser a melhor proteção.
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Pedir estimativa de rendaEste guia é informativo e não substitui aconselhamento jurídico. Em caso de incumprimento, consulte um advogado. Fontes: Código Civil (arts. 1041.º, 1075.º, 1083.º e 1084.º) e NRAU, na redação em vigor.