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Mettre son appartement en location au Portugal : le guide pas à pas du propriétaire

Publié le 23 septembre 2026

Louer un logement au Portugal, ce sont dix étapes, et l’ordre compte : qui commence par l’annonce et finit par les documents perd des semaines. Ce guide parcourt tout le chemin, du dossier du bien à la déclaration fiscale, avec la loi en vigueur et des liens vers les guides qui approfondissent chaque sujet. Il vaut pour qui vit au Portugal et pour qui loue depuis l’étranger.

En résumé : réunissez la caderneta predial, la licence d’habitation et le certificat énergétique ; fixez le loyer à partir de la médiane des baux réels de la paroisse (INE) ; choisissez le locataire sur documents, pas sur la conversation ; signez un bail écrit d’un an minimum ; déclarez-le au fisc par le Modelo 2 avant la fin du mois suivant ; émettez une quittance électronique pour chaque loyer ; et déclarez les loyers en catégorie F de l’IRS, à 25 % ou à 10 % pour les baux longs.

Les dix étapes

1. 1. Réunir les documents du bien

   Avant d’annoncer, vérifiez que vous avez tout ce que le bail et le fisc vont demander. Sans licence d’habitation et sans certificat énergétique valide, on ne signe pas un bail d’habitation.

   • Caderneta predial à jour (fiche fiscale du bien, sur le portail des Finanças)
   • Licence d’habitation délivrée par la mairie, ou preuve que l’immeuble est antérieur à 1951
   • Certificat énergétique valide (obligatoire pour annoncer et pour signer)
   • Certificat du registre foncier (certidão permanente)
   • Assurance multirisque du bien, recommandée (la copropriété ne couvre que les parties communes)

2. 2. Décider : longue durée, pas location saisonnière

   Ce guide traite de la location d’habitation longue durée : bail écrit, locataire domicilié fiscalement dans le logement, quittances déclarées au fisc et IRS catégorie F. La location saisonnière (alojamento local) relève d’une autre loi, d’une autre fiscalité et d’un autre métier, avec ses propres restrictions à Lisbonne. Les deux ne se mélangent pas.

3. 3. Fixer le loyer sur des baux réels

   Les portails montrent ce que les propriétaires demandent, pas ce qui se signe. L’INE publie le loyer médian des nouveaux baux par paroisse, d’après les baux déclarés au fisc. Partez de ce chiffre et ajustez selon la surface, l’état, l’étage, la vue et les meubles. Un appartement au-dessus du marché attend des mois et perd plus qu’il ne gagne.

   Simuler le loyer par paroisse avec les données de l’INE →

4. 4. Préparer le logement et les photos

   Petites réparations, nettoyage en profondeur, compteurs au nom du propriétaire et prêts à être transférés, photos en lumière naturelle. Décidez si vous louez meublé (loyer un peu plus élevé, inventaire plus long) ou vide (locataires plus stables). Un inventaire photographique fait maintenant vaut de l’or à l’état des lieux de sortie.

5. 5. Annoncer et choisir le locataire

   Demandez les mêmes documents à tous les candidats et décidez sur les chiffres : pièce d’identité, contrat de travail ou justificatif d’activité, les trois dernières fiches de paie et la dernière déclaration de revenus. La règle pratique : le loyer ne doit pas dépasser un tiers du revenu net du foyer. Un garant ou une caution sécurisent ; ne demandez que les données nécessaires et ne les gardez que jusqu’à la décision (RGPD).

   Simulateur de risque du candidat locataire →

6. 6. Rédiger et signer le bail

   Le bail d’habitation doit être écrit et identifier les parties, le bien, la licence d’habitation (numéro, date et mairie), le loyer, la durée et la caution. En habitation permanente, la durée initiale minimale est de 1 an (sauf fins transitoires) et la maximale de 30 ans ; à l’échéance il se renouvelle automatiquement. Écrivez la caution et toute avance de loyer dans le bail : ce qui n’est pas écrit n’existe pas.

   Modèle de bail et les clauses indispensables →

7. 7. Déclarer le bail au fisc (Modelo 2)

   Avant la fin du mois suivant le début du bail, déclarez-le sur le portail des Finanças par le Modelo 2 (droit de timbre) et payez le droit de timbre dû. C’est cette déclaration qui vous permet d’émettre des quittances électroniques et, si besoin un jour, d’utiliser la procédure spéciale d’expulsion au Balcão do Arrendatário e do Senhorio.

8. 8. Remettre les clés avec un état des lieux

   Le jour de l’entrée, parcourez le logement avec le locataire et signez l’état des lieux avec photos et relevés des compteurs ; annexez-le au bail. Transférez, ou faites transférer, les contrats d’eau, d’électricité, de gaz et d’internet. C’est ce document qui décide du règlement de la caution à la fin.

9. 9. Chaque mois : loyer et quittance

   Le loyer est dû à la date convenue (par la loi, le premier jour ouvrable du mois précédant celui auquel il se rapporte, sauf accord différent). Pour chaque loyer reçu, émettez la quittance électronique sur le portail des Finanças avant la fin du mois suivant ; les propriétaires dispensés déposent à la place la déclaration annuelle Modelo 44 avant fin février. En cas de retard, la loi accorde 8 jours de tolérance puis une indemnité de 20 %.

   Comment émettre la quittance de loyer électronique →

10. 10. Déclarer les loyers à l’IRS (catégorie F)

    Les loyers sont des revenus fonciers, déclarés à l’Anexo F entre le 1er avril et le 30 juin de l’année suivante. L’impôt porte sur le revenu net : IMI, charges de copropriété, assurances, droit de timbre du bail, travaux d’entretien, frais de gestion et certificat énergétique sont déductibles sur facture. Le taux général est de 25 % ; de 2026 à 2029, les baux d’habitation avec un loyer jusqu’à 2 300 € et une durée minimale de 3 ans paient 10 %.

    Impôt sur les loyers : taux, déductions et Anexo F →

Si vous vivez à l’étranger

• Il vous faut un NIF portugais ; qui réside hors de l’Union européenne et de l’Espace économique européen doit aussi nommer un représentant fiscal au Portugal, ou adhérer aux notifications électroniques du fisc.
• Vous pouvez signer le bail à distance par procuration à une personne de confiance ou par signature électronique qualifiée ; la déclaration au fisc et les quittances se font en ligne.
• Les taux d’IRS sont les mêmes que pour les résidents (25 %, ou 10 % pour les baux longs) ; la convention de non-double imposition avec votre pays décide de la déclaration chez vous.
• Une société de gestion peut faire tout cela pour vous, y compris émettre les quittances auprès du fisc en votre nom avec votre autorisation bail par bail.

Le guide du bailleur non résident →

Questions fréquentes

Information générale, avec la loi en vigueur à la date de publication. Elle ne remplace pas un conseil juridique ou fiscal pour votre cas.