Modèle de bail d’habitation au Portugal : télécharger et remplir sans erreurs

Mis à jour le 8 août 2026 · Sources : Code civil, NRAU, portail fiscal portugais

Un bail d’habitation au Portugal n’a pas besoin d’être coûteux ni compliqué, mais il doit respecter la forme et le contenu exigés par le droit portugais. Nous avons préparé un modèle Word gratuit, sans inscription, et ce guide explique ce que le contrat doit obligatoirement contenir, les erreurs les plus fréquentes en le remplissant et les démarches après la signature.

Téléchargez le modèle Word

Projet complet de bail d’habitation rédigé pour le droit portugais, avec clauses numérotées, durée, loyer, caution et obligations des parties. Les champs à remplir sont entre crochets.

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Ce que le contrat doit obligatoirement contenir

Avant de remplir quoi que ce soit, vérifiez que le document couvre ces six points. Notre modèle les inclut déjà ; si vous en utilisez un autre, vérifiez-les un par un.

Forme écrite : le bail d’habitation au Portugal doit être conclu par écrit et signé par les deux parties, avec un exemplaire pour chacune.
Identification complète : noms, numéros fiscaux (NIF) et pièces d’identité du bailleur et du locataire, plus l’identification du bien (adresse et référence cadastrale). Sans les NIF, impossible d’enregistrer le contrat auprès du fisc.
Licence d’utilisation (licença de utilização) : le contrat doit indiquer le numéro, la date et la mairie qui a émis la licence d’utilisation du bien.
Durée et renouvellement : pour la résidence permanente, la durée initiale minimale est de 1 an (sauf besoins d’habitation transitoires) et la maximale de 30 ans. Au terme, le bail se renouvelle automatiquement, avec un minimum de 3 ans au renouvellement quand la durée est inférieure, sauf clause contraire.
Loyer et actualisation : montant, jour et mode de paiement, et le régime d’actualisation annuelle par le coefficient publié par l’INE (en 2026 : 1,0224, soit une augmentation maximale de 2,24 %).
Caution et loyers d’avance : s’il y en a, le contrat doit préciser le montant, ce qu’ils couvrent et comment et quand ils sont restitués.

Les 5 erreurs les plus fréquentes en remplissant un modèle

Un bon modèle n’empêche pas un mauvais remplissage. Voici les erreurs que l’on voit le plus dans des contrats déjà signés.

Laisser des champs vides : les champs sont entre crochets ; relisez le document final et supprimez les clauses qui ne s’appliquent pas à votre cas, au lieu de les laisser contredire le reste.
Prendre la durée pour une date de fin garantie : un bail d’un an ne se termine pas au bout d’un an : il se renouvelle automatiquement, le renouvellement dure au moins 3 ans (sauf clause contraire), et l’opposition du bailleur au premier renouvellement ne prend effet que 3 ans après la signature.
Oublier la clause d’actualisation du loyer : l’actualisation annuelle exige un an d’intervalle et une notification écrite avec 30 jours de préavis ; les augmentations non appliquées sont perdues définitivement.
Encaisser une caution sans l’écrire dans le contrat : le montant, la finalité et les conditions de restitution doivent figurer sur le papier, et chaque somme reçue doit avoir un reçu.
Signer sans état des lieux : sans l’état du bien documenté à l’entrée, pièce par pièce et avec les relevés des compteurs, tout dommage en fin de bail devient une discussion de parole contre parole.

Les délais de renouvellement, d’opposition et de congé ont leurs propres règles, et des dates qui valent de l’argent : voir le guide des durées et délais du bail au Portugal.

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Après la signature : fisc et quittances

La signature ne clôt pas le processus. Il reste deux démarches qui conditionnent tout le reste.

Déclarer le contrat au fisc : via le Modelo 2 du droit de timbre (Imposto do Selo), avant la fin du mois suivant le début du bail. C’est cette déclaration qui vous permet d’émettre des quittances de loyer électroniques et, si un jour c’est nécessaire, d’utiliser la procédure spéciale d’expulsion au Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS).
Émettre les quittances de loyer électroniques : en règle générale sur le portail fiscal portugais, mois par mois, sauf dispense prévue par la loi. Les montants des quittances apparaissent ensuite préremplis dans l’annexe F de la déclaration IRS.

Pour savoir comment les loyers sont imposés au Portugal et ce que vous pouvez déduire, lisez le guide de l’impôt sur les loyers (catégorie F).

Quand un modèle générique ne suffit pas

Ce modèle couvre le bail d’habitation typique : un logement, un bailleur, un locataire (ou un couple). Certaines situations exigent des clauses sur mesure :

La sous-location, totale ou partielle
La location de chambres, avec plusieurs contrats dans le même bien
Bailleurs ou locataires non résidents au Portugal, avec leurs propres obligations fiscales
Un usage non résidentiel, ou des situations où les parties sont déjà en litige

Dans ces cas, le modèle est un point de départ, pas la version finale : parlez à un avocat avant de signer.

Si vous vivez hors du Portugal, consultez aussi notre page pour propriétaires non résidents.

Questions fréquentes

Le modèle de bail est-il vraiment gratuit ?

Oui : c’est un fichier Word, téléchargé directement, sans inscription et sans laisser d’email. Il fait partie de notre ensemble d’outils et de modèles gratuits pour propriétaires au Portugal.

Le bail doit-il être écrit au Portugal ?

Oui, le bail d’habitation doit être conclu par écrit. Une fois signé, il doit être déclaré au fisc via le Modelo 2 du droit de timbre avant la fin du mois suivant le début du bail.

Quelle est la durée minimale d’un bail d’habitation ?

Depuis la loi 13/2019, la durée initiale minimale est de 1 an pour la résidence permanente, sauf besoins d’habitation transitoires (séjours professionnels ou d’études), et la maximale de 30 ans. Au terme, le bail se renouvelle automatiquement, avec un minimum de 3 ans au renouvellement quand la durée est inférieure, sauf clause contraire.

Que se passe-t-il si je ne déclare pas le contrat au fisc ?

La déclaration via le Modelo 2 du droit de timbre, avant la fin du mois suivant le début, conditionne l’émission des quittances électroniques et l’accès à la procédure spéciale d’expulsion au Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS). Sans elle, vous perdez la voie la plus rapide en cas d’impayés.

Puis-je utiliser ce modèle pour louer une chambre ou sous-louer ?

Ce n’est pas le bon outil. Chambres, sous-location, usage non résidentiel et parties non résidentes exigent des clauses spécifiques : utilisez le modèle comme référence et faites valider la version finale par un avocat.

Vous préférez que le contrat se fasse tout seul ?

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Ce guide et le modèle sont informatifs et ne remplacent pas un conseil juridique. Sources : Code civil (arts. 1096 à 1098, rédaction de la loi 13/2019) ; NRAU ; portail fiscal portugais.