Délais du bail au Portugal : durée, renouvellement et résiliation

Q: Et le locataire, quels sont ses délais ?

Pour s’opposer au renouvellement : 120 jours (durée ≥ 6 ans), 90 jours (≥ 1 an et < 6 ans), 60 jours (≥ 6 mois et < 1 an) ou un tiers de la durée (< 6 mois). Pour résilier avant terme, il peut le faire après un tiers de la durée écoulé, avec un préavis de 120 jours (baux d’1 an ou plus) ou 60 jours (moins d’1 an).

Q: Que se passe-t-il si personne ne dit rien ?

Le bail se renouvelle automatiquement aux mêmes conditions (avec le loyer éventuellement actualisé par le coefficient annuel). C’est pourquoi manquer une date d’opposition signifie, en pratique, être lié pour une période complète de plus.

Mis à jour le 10 juillet 2026 · Sources : Code civil (arts. 1096–1098), loi 13/2019

Dans la location résidentielle portugaise, presque tout se joue sur des dates : la durée du bail, le renouvellement automatique et, surtout, les délais d’opposition, qui, une fois manqués, lient le propriétaire (ou le locataire) pour une période entière de plus. Ce guide résume le calendrier légal des baux à durée déterminée pour l’habitation, le format le plus courant.

Durée : minimum 1 an, maximum 30

Depuis la loi 13/2019, les baux d’habitation permanente doivent avoir une durée initiale minimale d’1 an (sauf besoins d’habitation transitoires, comme les séjours professionnels ou d’études) et un maximum de 30 ans. Le bail doit être écrit et déclaré au fisc (formulaire Modelo 2 du droit de timbre) avant la fin du mois suivant son début : condition, entre autres, pour émettre des quittances électroniques et utiliser l’expulsion rapide via le Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS).

Renouvellement automatique

Au terme du bail, le contrat se renouvelle automatiquement pour des périodes successives de même durée, avec un minimum de 3 ans pour l’habitation quand la durée est inférieure (art. 1096 CC), sauf si le bail exclut le renouvellement ou si l’une des parties s’y oppose dans les délais légaux. Qui ne dit rien, renouvelle.

Opposition au renouvellement : les délais qui valent de l’argent

L’opposition se fait par notification écrite (lettre recommandée avec accusé de réception), comptée à rebours depuis la fin de la période en cours :

Durée du bail / renouvellement	Propriétaire (art. 1097)	Locataire (art. 1098)
6 ans ou plus	240 jours	120 jours
1 à 6 ans	120 jours	90 jours
6 mois à 1 an	60 jours	60 jours
Moins de 6 mois	⅓ de la durée	⅓ de la durée

Le piège des 3 ans : l’opposition du propriétaire au premier renouvellement ne prend effet que 3 ans après la signature du bail. Sur un bail d’1 an, même en s’opposant à temps, le propriétaire ne récupère le logement qu’à la fin de la 3ᵉ année.

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Résiliation anticipée par le locataire

Le locataire peut partir avant la fin du bail : une fois un tiers de la durée initiale (ou du renouvellement) écoulé, il peut résilier avec un préavis de 120 jours (baux d’1 an ou plus) ou de 60 jours (moins d’1 an). Un préavis non respecté donne droit aux loyers de la période manquante.

Exemple pratique

Bail d’1 an signé le 1er septembre 2026, avec renouvellements automatiques :

Le locataire qui ne veut pas renouveler doit notifier avant le 2 juin 2027 (90 jours avant le 31/8) ;
Le propriétaire devrait le faire avant le 3 mai 2027 (120 jours), mais son opposition au 1er renouvellement ne prend effet que le 1er septembre 2029 (règle des 3 ans) ;
Sans notification, le bail se renouvelle, et le loyer peut être actualisé par le coefficient annuel.

Questions fréquentes

Quelle est la durée minimale d’un bail d’habitation ?

Depuis la loi 13/2019, les baux d’habitation permanente ne peuvent pas avoir une durée initiale inférieure à 1 an (sauf besoins d’habitation transitoires). Le maximum est de 30 ans.

Le bail se renouvelle-t-il tout seul ?

Oui, sauf stipulation contraire, le bail à durée déterminée se renouvelle automatiquement à son terme, pour des périodes successives de même durée (avec un minimum de 3 ans pour l’habitation si la durée est inférieure), sauf opposition de l’une des parties dans les délais légaux.

Avec quel préavis le propriétaire peut-il s’opposer au renouvellement ?

Cela dépend de la durée du bail ou du renouvellement en cours : 240 jours (durée ≥ 6 ans), 120 jours (≥ 1 an et < 6 ans), 60 jours (≥ 6 mois et < 1 an) ou un tiers de la durée (< 6 mois). Attention : l’opposition du propriétaire au PREMIER renouvellement ne prend effet que 3 ans après la signature.

Et le locataire, quels sont ses délais ?

Pour s’opposer au renouvellement : 120 jours (durée ≥ 6 ans), 90 jours (≥ 1 an et < 6 ans), 60 jours (≥ 6 mois et < 1 an) ou un tiers de la durée (< 6 mois). Pour résilier avant terme, il peut le faire après un tiers de la durée écoulé, avec un préavis de 120 jours (baux d’1 an ou plus) ou 60 jours (moins d’1 an).

Que se passe-t-il si personne ne dit rien ?

Le bail se renouvelle automatiquement aux mêmes conditions (avec le loyer éventuellement actualisé par le coefficient annuel). C’est pourquoi manquer une date d’opposition signifie, en pratique, être lié pour une période complète de plus.

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Ce guide concerne les baux d’habitation à durée déterminée et est informatif : il ne remplace pas un conseil juridique. Sources : Code civil, arts. 1096 à 1098 (rédaction de la loi 13/2019) ; NRAU.