Réforme du bail au Portugal en 2026 : ce qui change pour propriétaires et locataires
Mis à jour le 8 août 2026 · Sources : Conseil des ministres du 9/7/2026, Code civil et presse spécialisée
Avant tout : ce n’est pas encore une loi
Le paquet a été approuvé en Conseil des ministres le 9 juillet 2026 sous la forme d’un projet de loi (proposta de lei). Il n’a pas été voté par le Parlement, n’a pas été promulgué et n’a pas été publié au journal officiel (Diário da República) : aucun numéro de loi ou de décret-loi de 2026 n’est associé à ce paquet. D’ici là, les règles actuelles s’appliquent intégralement, y compris la résiliation pour impayés seulement à partir de 3 mois de loyers en retard.
En juillet 2026, le gouvernement portugais a présenté la plus grande refonte du régime locatif de ces dernières années : expulsions plus rapides, résiliation du bail à partir de 2 mois d’impayés, un Fonds d’urgence pour le logement et le dégel des loyers anciens. Si vous possédez un bien loué au Portugal, ce guide explique, mesure par mesure, ce que le texte propose, ce qui s’applique réellement aujourd’hui et ce que vous pouvez (ou non) faire dès maintenant sur vos baux.
Le paquet et son stade exact aujourd’hui
La chronologie est courte, et chaque étape a des conséquences pratiques différentes :
- 9 juillet 2026 : approbation en Conseil des ministres, sous la forme d’un projet de loi. Un projet de loi doit être discuté et voté par l’Assembleia da República (le Parlement portugais) avant de pouvoir devenir loi.
- 29 juillet 2026 : le gouvernement annonce que la demande d’autorisation législative pour le volet procédural des expulsions partira au Parlement avant les vacances parlementaires, et dévoile le détail le plus sensible : les jugements d’expulsion ne nécessiteraient plus de procédure d’exécution séparée.
- Août 2026 : pas de vote, pas de promulgation, pas de publication au journal officiel. L’entrée formelle du texte au Parlement, avec un numéro attribué, n’est pas confirmée publiquement.
- Septembre 2026 (prévision) : reprise des travaux parlementaires. Le débat est attendu, au mieux, ce mois-là ; suivraient l’examen en commission, le vote final, la promulgation et la publication.
Le parcours s’annonce disputé : le Parti socialiste accuse le gouvernement de faciliter les expulsions, les associations de locataires parlent de droits écrasés et les associations de propriétaires jugent la solution pour les loyers anciens timide et partielle. Concrètement, pour qui gère des baux : la version finale peut différer sensiblement du texte de juillet, et aucune mesure ne doit être tenue pour acquise.
Avant / après : les changements clés du projet
Le tableau compare la règle en vigueur aujourd’hui avec ce que le texte du 9 juillet propose. Tout ce qui figure dans la colonne de droite est une proposition, pas une loi :
| Sujet | Règle en vigueur aujourd’hui | Ce que le projet propose (pas encore une loi) |
|---|---|---|
| Résiliation pour loyers impayés | 3 mois de loyers en retard (art. 1083 du Code civil) | 2 mois de loyers en retard |
| Retards répétés de paiement | Retard de plus de 8 jours, plus de 4 fois, sur une période de 12 mois | Retard de 8 jours ou plus, 3 fois en 12 mois, ou plus de 4 fois en 18 mois |
| Délai du propriétaire pour résilier | 3 mois à compter du manquement qui fonde la résiliation | 6 mois (délai allongé) |
| Expulsion après jugement | Le jugement exige encore une procédure d’exécution séparée avant la libération du logement | Le jugement produirait à lui seul les effets nécessaires à la libération du logement (mandat automatique du juge) ; le locataire garderait la possibilité de demander un report pour raisons familiales, de santé ou faute d’autre logement |
| Loyers dus et récupération du bien | Peuvent exiger des démarches procédurales séparées | Regroupement en une seule procédure de la libération du logement et du recouvrement des loyers dus |
| Guichet du locataire et du bailleur (BAS) | Procédure spéciale d’expulsion via le BAS (successeur de l’ancien Balcão Nacional do Arrendamento) | Le projet évoque une simplification de la procédure spéciale d’expulsion, mais sans détail public fiable à ce jour |
| Fonds d’urgence pour le logement | N’existe pas sous cette forme | Fonds géré par l’IHRU (institut public du logement) avec la Sécurité sociale, pour les ménages en situation d’extrême vulnérabilité visés par une expulsion : entre 537,13 € et 2 300 € par mois, pendant 6 mois au maximum, avec une réponse sous 10 jours ouvrables (chiffres du projet, indicatifs) |
Les autres mesures du paquet
Le texte du 9 juillet comprend aussi, toujours à titre de proposition :
- la fin du plafond de 2 % sur les hausses de loyer entre nouveaux baux successifs : le loyer serait librement convenu ;
- plus de liberté dans la fixation des cautions et la possibilité de jusqu’à 3 loyers d’avance ;
- la fin de la règle qui bloquait l’opposition du bailleur au premier renouvellement avant 3 ans ;
- les communications électroniques entre les parties ;
- une révision du droit de préférence du locataire ;
- le dégel des loyers anciens (baux antérieurs à 1990), avec une protection pour les locataires de 65 ans ou plus ayant un revenu annuel inférieur à 64 400 €, accompagné d’une aide sociale au loyer.
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Quoi faire dès maintenant sur vos baux
Inutile d’attendre septembre pour vous organiser. Six étapes pratiques, toutes fondées sur les règles en vigueur :
- N’appliquez pas les règles nouvelles : une lettre de résiliation envoyée aujourd’hui sur la base de 2 mois d’impayés n’a aucun fondement légal : la règle en vigueur exige 3 mois. Avant toute démarche formelle contre un locataire défaillant, suivez la procédure actuelle.
- Relisez les clauses de notification : vérifiez l’adresse convenue pour les notifications et utilisez la lettre recommandée avec accusé de réception. Les communications électroniques prévues par le projet ne valent pas encore notification formelle, et beaucoup de procédures d’expulsion échouent sur des notifications mal faites.
- Cartographiez les dates de chaque bail : fin du terme, fenêtre d’opposition au renouvellement et date anniversaire du loyer. Ce sont ces dates que la réforme touchera, et ce sont elles qu’il faut avoir en main pour renouveler, s’opposer ou renégocier.
- Actualisez le loyer selon le régime en vigueur : la réforme ne touche pas à l’actualisation annuelle par coefficient des baux courants (à l’exception des loyers anciens d’avant 1990, traités plus haut) : en 2026 le plafond est de 2,24 % (coefficient 1,0224) et les actualisations non appliquées sont perdues définitivement.
- Documentez paiements et retards dès aujourd’hui : quittances électroniques, relevés de paiement et notifications archivées valent sous la loi actuelle et vaudront sous la future. En cas de litige, une preuve organisée fait gagner des mois.
- Notez septembre dans votre agenda : le débat parlementaire est attendu, au mieux, en septembre 2026. Ce n’est qu’après la publication au journal officiel que les nouvelles règles s’appliqueront à vos baux.
Pour approfondir chaque sujet
- Locataire qui ne paie pas son loyer au Portugal : étapes, délais et expulsion
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- Augmentation des loyers au Portugal en 2026 : coefficient, calcul et notification
- Calculateur d’augmentation de loyer (lettre incluse)
Ce qui ne change PAS
Tant que le projet n’est pas voté, promulgué et publié, tout ceci reste exactement pareil :
- Résiliation pour impayés : elle exige toujours 3 mois de loyers en retard (art. 1083 du Code civil).
- Retard et indemnité de 20 % : dès le retard constitué, le bailleur peut exiger, en plus du loyer, l’indemnité légale de 20 % du montant dû (art. 1041).
- La tolérance de 8 jours : payer avec moins de 8 jours de retard empêche toujours la résiliation immédiate du bail.
- L’actualisation annuelle du loyer : le coefficient 2026 reste en place (1,0224, hausse maximale de 2,24 % ; pour 2027 l’INE annonce 1,0256, +2,56 %, à confirmer par l’avis d’octobre), avec les règles habituelles : un an d’intervalle, notification écrite 30 jours à l’avance et pas de rétroactivité.
- Délais de renouvellement et d’opposition : les préavis d’opposition au renouvellement (240, 120 ou 60 jours selon la durée, ou un tiers de la durée pour les baux de moins de 6 mois) et le blocage de 3 ans sur le premier renouvellement restent en vigueur. Le projet veut supprimer ce blocage, mais ce n’est pas encore fait.
- L’expulsion par ses propres moyens : couper l’eau ou l’électricité, changer les serrures ou retirer des affaires reste illégal et peut constituer un délit ; aucune version de la réforme ne change cela.
- La fiscalité des loyers : l’imposition de la catégorie F ne fait pas partie de ce paquet ; les taux en vigueur restent inchangés.
Questions fréquentes
La réforme du bail de 2026 au Portugal est-elle déjà en vigueur ?
Non. Elle a été approuvée en Conseil des ministres le 9 juillet 2026 comme projet de loi, mais elle n’a pas été votée par le Parlement, ni promulguée, ni publiée au journal officiel. Aucun numéro de loi ou de décret-loi n’est associé à ce paquet.
Puis-je déjà résilier un bail avec 2 mois de loyers impayés ?
Non. La règle en vigueur exige toujours 3 mois de loyers en retard (art. 1083 du Code civil). La règle des 2 mois figure dans le projet et ne s’appliquera que si et quand la loi sera publiée au journal officiel.
Quand les nouvelles règles entreront-elles en vigueur ?
Il n’y a pas de date. Le débat parlementaire est attendu en septembre 2026 au plus tôt, suivi de l’examen en commission, du vote final, de la promulgation et de la publication au journal officiel. Le texte peut changer à chacune de ces étapes.
Que change le projet pour les loyers anciens (baux antérieurs à 1990) ?
Le projet prévoit le dégel de ces loyers, avec une protection pour les locataires de 65 ans ou plus ayant un revenu annuel inférieur à 64 400 €, accompagnée d’une aide sociale au loyer. Ce n’est pour l’instant qu’une proposition, contestée aussi bien par les associations de locataires que de propriétaires.
Qu’est-ce que le Fonds d’urgence pour le logement ?
Un fonds prévu par le projet, géré par l’IHRU (institut public du logement) avec la Sécurité sociale, pour les ménages en situation d’extrême vulnérabilité visés par une expulsion : entre 537,13 € et 2 300 € par mois, pendant 6 mois consécutifs au maximum, avec une réponse sous 10 jours ouvrables. Les chiffres sont ceux du projet et peuvent changer.
Le projet peut-il encore changer au Parlement ?
Oui, et c’est probable. Le Parti socialiste conteste la facilitation des expulsions, les associations de locataires dénoncent des droits écrasés et les associations de propriétaires critiquent la solution pour les loyers anciens. L’examen en commission peut modifier des délais, des montants et même des mesures entières.
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Demander une estimation de loyerCe guide est informatif et ne remplace pas un conseil juridique. Il décrit un projet de loi approuvé en Conseil des ministres le 9 juillet 2026, non encore voté ni publié au journal officiel, sur la base de la communication officielle et de la presse spécialisée (ECO, Observador, idealista/news, DECO PROteste). État vérifié le 7 août 2026 ; la page sera révisée après le vote parlementaire. Règles en vigueur citées : Code civil (art. 1041, 1083 et 1084) et NRAU.