Locataire qui ne paie pas son loyer au Portugal : que faire, étape par étape

Mis à jour le 8 août 2026 · Sources : Code civil portugais (art. 1041, 1075, 1083 et 1084) et NRAU

Un loyer qui ne rentre pas est le pire scénario pour un propriétaire, et c’est aussi le moment où les erreurs coûtent cher. Ce guide explique, étape par étape, ce que la loi portugaise permet de faire, du premier jour de retard jusqu’à l’expulsion.

⚡ L’essentiel en quatre points (règles en vigueur)

Sauf stipulation contraire du bail, le loyer est dû le premier jour ouvrable du mois précédant celui qu’il couvre (art. 1075, n° 2 du Code civil) ;
En cas de retard, le propriétaire peut exiger l’indemnité légale de 20 % du montant dû (art. 1041, n° 1) ; si le locataire paie dans les 8 premiers jours du retard, le propriétaire ne peut pas résilier le bail sur ce fondement ;
À partir de 3 mois de loyers impayés (art. 1083, n° 3), le propriétaire peut résilier le bail, par notification au locataire, et engager l’expulsion ;
Les retards répétés comptent aussi : un retard de plus de 8 jours, plus de 4 fois, consécutives ou non, sur une période de 12 mois (art. 1083, n° 4).

Note : ce guide est informatif et ne remplace pas un conseil juridique. Vérifiez toujours le texte en vigueur au journal officiel avant d’agir, surtout en matière d’expulsion.

⏳ Réforme du bail : une proposition pas encore en vigueur

État actuel : projet de loi approuvé en Conseil des ministres le 9 juillet 2026 ; il attend la discussion et le vote au Parlement portugais (attendus à partir de septembre 2026). Il n’est pas en vigueur et peut encore être modifié ;
Résiliation à partir de 2 mois d’impayés (au lieu de 3 actuellement) ;
Retards répétés : 3 retards de plus de 8 jours en 12 mois, ou plus de 4 en 18 mois, suffiraient ;
Procédure plus rapide : restitution du logement et recouvrement des loyers regroupés dans une seule procédure, et jugements d’expulsion exécutoires sans action en exécution séparée (mandat automatique) ;
Fonds d’urgence pour le logement pour les locataires vulnérables ;
Délai de caducité du droit de résiliation porté de 3 à 6 mois.

Ce guide sera mis à jour dès la publication de la loi au journal officiel.

Étape 1 : les premiers jours, retard et indemnité

Sauf stipulation contraire du bail, le loyer est dû le premier jour ouvrable du mois précédant celui qu’il couvre (art. 1075, n° 2 du Code civil). À partir de là, le locataire est en retard de paiement, et le propriétaire peut exiger, en plus du loyer, une indemnité légale de 20 % du montant dû (art. 1041, n° 1). À noter : si le locataire paie dans les 8 premiers jours du retard, le propriétaire ne peut pas résilier le bail sur ce fondement. En pratique, la première étape est toujours un avis écrit, ferme et professionnel, avec le montant dû, l’IBAN et un délai court. Beaucoup de retards se règlent ici, sans escalade.

Étape 2 : Tout documenter

Si le retard persiste, chaque communication compte désormais comme preuve : avis datés, suivi des paiements partiels, relevés. Les communications formelles doivent partir en lettre recommandée avec accusé de réception à l’adresse du logement (ou celle prévue au bail). Des procédures d’expulsion se perdent à cause de notifications bâclées. Ce n’est pas ici qu’il faut économiser.

Étape 3 : résilier le bail (à partir de 3 mois)

Lorsque les impayés atteignent ou dépassent trois mois de loyer, le propriétaire peut résilier le bail par notification au locataire (lettre recommandée avec accusé de réception), en invoquant le défaut de paiement (art. 1083, n° 3 et art. 1084, n° 2 du Code civil). Il en va de même pour les retards répétés : payer avec plus de 8 jours de retard, plus de 4 fois, consécutives ou non, sur une période de 12 mois (art. 1083, n° 4). Le locataire peut régulariser une seule fois sur toute la durée du bail, en payant la dette (loyers dus et indemnité de 20 %) dans le délai d’un mois après la notification de résiliation ; la résiliation est alors sans effet (art. 1084, n° 3 et 4).

Étape 4 : l’expulsion proprement dite

Si le locataire ne paie pas et ne rend pas le logement, le propriétaire ne peut pas agir seul. Il doit passer par la procédure spéciale d’expulsion au Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS), la voie la plus rapide quand le bail remplit les conditions (notamment la déclaration du contrat au fisc), ou par l’action judiciaire. C’est là que les preuves réunies aux étapes précédentes font la différence.

Ce qu’il ne faut jamais faire

Couper l’eau, l’électricité ou le gaz, changer les serrures, retirer des affaires ou faire pression sur le locataire hors des canaux légaux : l’expulsion « par ses propres moyens » est illégale, peut constituer une infraction pénale et retourne la procédure contre le propriétaire. Aussi frustrant que soit l’impayé, la voie légale est la seule qui protège.

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La meilleure stratégie reste en amont du bail

Sélection rigoureuse : justificatifs de revenus (taux d’effort raisonnable), références, stabilité professionnelle ;
Garant ou garanties quand le profil le justifie ; caution bien documentée ;
État des lieux d’entrée avec photos et bail déclaré au fisc (condition de l’expulsion rapide via le BAS) ;
Réaction immédiate au premier retard : des avis automatiques dès le lendemain de l’échéance changent les comportements avant que la dette ne grossisse.

Questions fréquentes

Au bout de combien de temps puis-je mettre fin au bail pour impayés ?

Dès que les impayés atteignent ou dépassent trois mois de loyer, le propriétaire peut résilier le bail et engager l’expulsion. Avant cela, il peut toujours réclamer les loyers dus et l’indemnité légale de 20 %. Un projet de loi approuvé en Conseil des ministres le 9 juillet 2026 prévoit de ramener ce délai à 2 mois, mais il n’a pas encore été voté au Parlement et n’est pas en vigueur.

Le locataire a tout payé après ma résiliation. Et maintenant ?

La loi actuelle permet au locataire de régulariser une seule fois pendant toute la durée du bail, en payant la dette plus l’indemnité légale dans le mois suivant la notification. S’il le fait, la résiliation est sans effet ; la seconde fois, il n’a plus ce droit.

Puis-je couper l’eau ou l’électricité, ou changer la serrure ?

Jamais. L’expulsion « par ses propres moyens » est illégale et peut constituer une infraction pénale, en plus d’exposer le propriétaire à des dommages-intérêts. La voie est toujours la résiliation du bail et, si le locataire ne part pas, la procédure d’expulsion (BAS) ou l’action en justice.

Les petits retards constants comptent-ils aussi ?

Oui. Payer avec plus de 8 jours de retard, plus de 4 fois, consécutives ou non, sur une période de 12 mois, est aussi un motif de résiliation du bail, même si la dette finit par être payée.

L’assurance loyers impayés vaut-elle le coup ?

Pour beaucoup de propriétaires, oui : elle couvre les loyers impayés (généralement avec franchise et plafonds) et, dans certains produits, les frais juridiques de l’expulsion. L’alternative, ou le complément, est la sélection rigoureuse du locataire à l’entrée, qui reste la meilleure protection.

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Ce guide est informatif et ne remplace pas un conseil juridique. En cas d’impayés, consultez un avocat. Sources : Code civil portugais (art. 1041, 1075, 1083 et 1084) et NRAU, dans leur rédaction en vigueur.