Calculateur de loyers impayés (Portugal)
Indiquez le loyer et le nombre de mois impayés : nous additionnons la dette, ajoutons l’indemnité de 20 % prévue par la loi et préparons la lettre à envoyer au locataire.
Comment se calcule ce que doit le locataire
- La base est simple : le loyer mensuel multiplié par le nombre de mois échus et impayés.
- S’ajoute au montant dû une indemnité de 20 %, prévue à l’article 1041 du Code civil. Ce n’est pas une pénalité facultative : c’est ce que la loi fixe pour le retard de paiement du loyer.
- Cette indemnité reste due même si le locataire paie ensuite, dans les 8 premiers jours de retard.
- Si le bail prévoit des charges supplémentaires (copropriété, eau, électricité refacturées au locataire), elles s’ajoutent à part, en dehors du calcul du loyer.
Les délais qui comptent vraiment
Le loyer est exigible le premier jour ouvrable du mois précédant celui auquel il se rapporte, sauf stipulation contraire du bail. Le retard se compte à partir de là. Si le locataire paie le loyer et l’indemnité de 20 % dans les 8 premiers jours de retard, ce paiement empêche la résiliation immédiate du bail. Passé ce délai, le manquement est consolidé et compte au titre des retards répétés.
Ce que chaque situation vous permet de faire
| Situation | Ce que vous pouvez faire |
|---|---|
| Jusqu’à 8 jours de retard | Réclamer le loyer et l’indemnité de 20 %. Le paiement dans ce délai empêche la résiliation du bail. |
| 1 mois de loyer impayé | Mettre en demeure par écrit et réclamer le loyer plus 20 %. Cela ne permet pas encore de résilier. |
| 2 mois ou plus impayés | Résilier le bail et engager l’expulsion, par le guichet BAS ou par le tribunal. |
| Retards répétés | Plus de 8 jours de retard, 3 à 4 fois sur 12 à 18 mois, fondent également la résiliation. |
Expulsion : comment cela se fait (et jamais autrement)
La libération du logement s’obtient par le guichet du bailleur et du locataire (BAS), qui a repris la procédure spéciale d’expulsion de l’ancien guichet national du bail, ou par voie judiciaire lorsque le cas sort de la procédure simplifiée. Jamais par vos propres moyens : changer les serrures, sortir les biens du locataire ou couper l’eau et l’électricité est illégal, peut constituer une infraction pénale et ruine la position du bailleur dans la procédure.
Questions fréquentes
L’indemnité de 20 % est-elle automatique ?
Elle est due de plein droit dès le retard, mais elle doit être réclamée. En pratique, mentionnez-la expressément dans la mise en demeure et dans les montants réclamés, faute de quoi le locataire ne paiera que le loyer.
Puis-je réclamer des intérêts de retard au lieu des 20 % ?
Dans le bail urbain, l’article 1041 du Code civil fixe l’indemnité à 20 % du montant dû : c’est le régime propre au retard de loyer. On n’y ajoute pas librement des intérêts civils.
Le locataire a payé au 5e jour. Puis-je quand même résilier ?
Non. Le paiement dans les 8 premiers jours de retard empêche la résiliation immédiate. Vous pouvez toutefois réclamer l’indemnité de 20 % et, si le retard se répète, ces épisodes comptent pour une résiliation fondée sur des retards répétés.
Ai-je besoin d’un avocat ?
Pas pour la mise en demeure écrite. Pour la procédure spéciale d’expulsion ou une action judiciaire, c’est vivement recommandé, surtout si le locataire conteste ou invoque des défauts du logement.
Dois-je continuer à émettre des quittances ?
Vous n’émettez de quittance que pour ce que vous encaissez réellement. Les loyers impayés ne donnent pas lieu à quittance, mais doivent être enregistrés comme créance à des fins de preuve et de fiscalité.
N’attendez pas les deux mois
La plateforme signale les loyers impayés dès le lendemain de l’échéance, vous alerte par email et conserve l’historique de paiement qui sert de preuve.
Essayer gratuitement 14 joursLire le guide complet : le locataire ne paie pas le loyer
Outil informatif, qui ne remplace pas un conseil juridique. Vérifiez toujours les clauses de votre bail et la législation en vigueur.