Impôt sur les revenus locatifs au Portugal : taux, déductions et Anexo F

Mis à jour le 10 juillet 2026 · Sources : Code de l’IRS (arts. 41 et 72), loi 56/2023 (Mais Habitação), budget de l’État 2026

Les loyers immobiliers sont des revenus fonciers, la catégorie F de l’impôt portugais sur le revenu (IRS). La bonne nouvelle : l’impôt porte sur le revenu net (loyers moins dépenses déductibles) et, depuis 2026, la plupart des propriétaires aux loyers modérés ne paient que 10 %. La mauvaise : qui ne garde pas ses factures et ignore les règles paie plus que nécessaire.

Les taux en vigueur

Situation (habitation)	Taux forfaitaire
Règle générale	25 %
Bail de 5 à 10 ans	15 % (−2 % par renouvellement, jusqu’au plancher de 5 %)
Bail de 10 à 20 ans	10 %
Bail de 20 ans ou plus	5 %
Habitation avec loyer ≤ 2 300 € et durée ≥ 3 ans, nouveaux et en cours (revenus de 2026 à 2029)	10 %

En pratique, la ligne qui compte le plus depuis 2026 est celle des 10 % : le paquet fiscal du logement l’applique aux baux d’habitation avec un loyer jusqu’à 2 300 € et une durée minimale de 3 ans (nouveaux ou déjà en cours) pour les revenus perçus jusqu’à fin 2029. Hors régime (loyers plus élevés, location courte durée, baux non résidentiels), c’est le taux général de 25 % qui s’applique.

En alternative aux taux forfaitaires, le propriétaire peut opter pour l’englobement : ajouter les loyers à ses autres revenus et payer aux taux progressifs généraux. Cela vaut surtout pour les revenus totaux faibles ; pour la plupart, les taux forfaitaires sont plus favorables. Il vaut la peine de simuler les deux scénarios.

Ce que vous pouvez (et ne pouvez pas) déduire

✓ Déductible

IMI (taxe foncière) et droit de timbre du bail
Charges de copropriété (payées par le propriétaire)
Assurances du bien (incendie, multirisques)
Travaux de conservation et d’entretien
Commissions de mise en location et de gestion
Certificat énergétique

✗ Non déductible

Mobilier, électroménager et décoration
Intérêts du crédit immobilier (charges financières)
Travaux de construction ou d’agrandissement (structurels)
Dépenses sans facture au NIF du propriétaire

Règle d’or : une facture avec votre NIF pour tout, conservée au moins 4 ans. Les travaux de conservation réalisés dans les 24 mois précédant le début de la location sont aussi déductibles, pertinent pour les biens rénovés pour être loués.

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Comment déclarer : l’Anexo F

Les loyers se déclarent dans l’Anexo F de la déclaration Modelo 3, déposée entre le 1er avril et le 30 juin de l’année suivante. Les montants des quittances de loyer électroniques sont préremplis ; les dépenses déductibles, c’est le propriétaire qui les inscrit, bien par bien. Un registre de dépenses organisé tout au long de l’année transforme l’Anexo F de cauchemar en formalité.

Questions fréquentes

Quel est le taux d’impôt sur les loyers d’habitation ?

Le taux général est de 25 % sur le revenu net, mais, entre 2026 et 2029, la plupart des propriétaires ne paient que 10 % : cela s’applique aux baux d’habitation avec un loyer jusqu’à 2 300 € par mois et une durée minimale de 3 ans, nouveaux ou en cours. Les baux longs ont aussi leurs taux : 15 % (5 à 10 ans, réduit de 2 % par renouvellement jusqu’au plancher de 5 %), 10 % (10 à 20 ans) et 5 % (20 ans ou plus).

Qu’est-ce que le nouveau taux de 10 % du budget 2026 ?

C’est le régime du paquet fiscal du logement (en vigueur depuis 2026) : taux de 10 % pour les revenus des baux d’habitation avec loyer jusqu’à 2 300 € par mois et durée minimale de 3 ans, contrats nouveaux ET en cours, pour les revenus perçus jusqu’au 31 décembre 2029. Sont exclus la location courte durée, les baux non résidentiels et les loyers au-dessus du plafond.

Quelles dépenses puis-je déduire des loyers ?

Les dépenses effectivement supportées et documentées pour obtenir ou garantir le revenu : IMI, copropriété, assurances du bien, droit de timbre du bail, travaux de conservation et d’entretien (non structurels), commissions de mise en location ou de gestion et certificat énergétique. Ne sont pas déductibles le mobilier, l’électroménager, la décoration ni les charges financières (intérêts du crédit).

Quand et où déclarer les loyers ?

Dans l’Anexo F de la déclaration Modelo 3 de l’IRS, déposée entre le 1er avril et le 30 juin de l’année suivante. Les loyers communiqués par les quittances électroniques sont préremplis, mais les dépenses déductibles, c’est le propriétaire qui les inscrit, justificatifs à l’appui.

Le locataire retient-il quelque chose sur le loyer qu’il me paie ?

Si le locataire est une entreprise (entité à comptabilité organisée), il doit retenir à la source 25 % du loyer, reversés au fisc pour le compte de votre IRS. Entre particuliers, pas de retenue.

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Ce guide est informatif et ne remplace pas un conseil fiscal : les taux et règles peuvent changer à chaque budget de l’État ; confirmez votre situation avec un comptable certifié. Sources : Code de l’IRS (arts. 41 et 72), loi 56/2023, budget 2026.