Calculateur de rendement locatif (Portugal)

Un loyer de 1 100 € par mois ne fait pas 13 200 € dans votre poche. Indiquez la valeur du bien, le loyer et les charges annuelles : nous montrons ce qui reste vraiment, avant et après impôt.

Le bien et le loyer

Si vous prévoyez un mois de vacance entre deux baux, indiquez 1. Si le bien est toujours loué, laissez 0.

Charges annuelles

Effet de l’impôt sur le revenu (facultatif)

Le taux dépend du type et de la durée du bail, de votre résidence fiscale et de l’option pour le barème progressif. Les 25 % affichés par défaut ne sont qu’un point de départ : vérifiez le taux applicable à votre situation avant toute décision.

Indiquez la valeur du bien et le loyer mensuel pour voir les résultats.

Comment le calcul est fait

  • Revenu brut annuel : le loyer mensuel multiplié par les mois où le bien est effectivement loué. Si vous prévoyez un mois de vacance entre deux baux, cela fait 11 mois et non 12.
  • Rendement brut : le revenu brut annuel divisé par la valeur du bien. C’est le chiffre que les annonces affichent, et c’est toujours le plus flatteur.
  • Revenu net avant impôt : on soustrait du brut toutes les charges annuelles (IMI, copropriété, assurance, entretien et, le cas échéant, les frais de gestion).
  • Rendement net : le revenu net divisé par la valeur du bien. C’est celui qu’il faut comparer aux autres placements possibles.
  • Effet de l’impôt : le taux que vous indiquez s’applique au revenu net, pour avoir un ordre de grandeur de ce qui arrive sur votre compte en fin d’année.

Les charges qu’on oublie

Les quatre classiques sont l’IMI (la taxe foncière), les charges de copropriété, l’assurance et l’entretien. C’est ce dernier poste que presque tout le monde sous-estime : chaudières, électroménager, remise en peinture entre deux locataires, petites réparations. Une règle courante consiste à réserver 5 % à 10 % du loyer annuel. Si une agence gère le bien, ajoutez les frais de gestion : sur le marché de Lisbonne, ils tournent autour de 12 % du loyer plus TVA, selon les services inclus.

Pourquoi le rendement brut est trompeur

Entre le brut et le net, on perd en général près d’un tiers du revenu. Un bien de 250 000 € loué 1 100 € affiche un rendement brut de 5,3 %, qui tombe facilement vers 3,5 % après charges, et plus bas encore après impôt. Ce n’est pas décourageant, c’est simplement une raison de comparer les biens avec le bon chiffre. Un appartement aux charges élevées et aux travaux annoncés peut rapporter moins qu’un autre au loyer plus modeste et aux coûts maîtrisés.

Questions fréquentes

Faut-il prendre le prix d’achat ou la valeur de marché actuelle ?

Cela dépend de la question posée. Le prix d’achat montre la rentabilité de l’argent que vous avez investi. La valeur de marché actuelle montre la rentabilité du capital aujourd’hui immobilisé dans le bien, et c’est le chiffre à regarder si vous envisagez de vendre pour placer ailleurs.

Quel taux d’imposition dois-je indiquer ?

L’outil ne décide pas à votre place, car le taux dépend du type et de la durée du bail, de votre résidence fiscale et de l’option pour le barème progressif. Nous avons mis 25 % uniquement comme point de départ. Vérifiez le taux applicable à votre cas, auprès du fisc portugais ou d’un comptable, avant toute décision.

Toutes les charges que j’indique sont-elles déductibles ?

Non. Les règles de déduction dans la catégorie F sont plus étroites que la liste réelle des coûts d’un propriétaire. L’IMI et les charges de copropriété sont normalement déductibles, les travaux de conservation aussi, mais il existe des limites et des exclusions. Notre estimation applique simplement votre taux au revenu net : c’est une approximation, pas une déclaration fiscale.

Faut-il prévoir des mois sans locataire ?

Si vous évaluez un investissement sur plusieurs années, oui. Il s’écoule presque toujours un délai entre le départ d’un locataire et l’arrivée du suivant, avec nettoyage et travaux entre les deux. Un mois par an est une hypothèse prudente pour la location longue durée à Lisbonne.

Le crédit immobilier entre-t-il dans le calcul ?

Pas dans cet outil, qui mesure la rentabilité du bien lui-même. Si vous avez un crédit, les intérêts sont un coût supplémentaire alors que le capital remboursé est de l’épargne, pas une dépense. Traitez-les à part pour ne pas mélanger la performance de l’actif et le montage financier.

Voyez le revenu réel, mois après mois

La plateforme enregistre les loyers encaissés et les coûts de chaque bien, et affiche le revenu net sans aucun tableur.

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Lire le guide sur l’impôt des revenus locatifs (catégorie F)

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Outil informatif, qui ne remplace pas un conseil fiscal ou financier. Les taux et les règles évoluent : vérifiez toujours votre situation concrète.