Reforma najmu w Portugalii 2026: co się zmienia dla właścicieli i najemców
Zaktualizowano 8 sierpnia 2026 · Źródła: Rada Ministrów z 9.07.2026, Kodeks cywilny i prasa branżowa
Najpierw najważniejsze: to jeszcze nie jest prawo
Pakiet został zatwierdzony przez Radę Ministrów 9 lipca 2026 r. jako rządowy projekt ustawy (proposta de lei). Nie został przegłosowany przez parlament, nie został podpisany ani opublikowany w dzienniku urzędowym (Diário da República): z tym pakietem nie jest związany żaden numer ustawy ani dekretu z 2026 r. Do tego czasu w pełni obowiązują obecne zasady, w tym rozwiązanie umowy za niepłacenie dopiero od 3 miesięcy zaległego czynszu.
W lipcu 2026 r. portugalski rząd przedstawił największą od lat przebudowę przepisów o najmie: szybsze eksmisje, rozwiązanie umowy już od 2 miesięcy zaległego czynszu, Fundusz Kryzysowy Mieszkalnictwa i odmrożenie starych czynszów. Jeśli masz nieruchomość na wynajem w Portugalii, ten przewodnik wyjaśnia, punkt po punkcie, co przewiduje projekt, co naprawdę obowiązuje dzisiaj i co możesz (a czego nie możesz) zrobić ze swoimi umowami już teraz.
Czym jest pakiet i na jakim dokładnie jest etapie
Kalendarium jest krótkie, a każdy etap ma inne praktyczne konsekwencje:
- 9 lipca 2026: zatwierdzenie przez Radę Ministrów w formie rządowego projektu ustawy. Projekt musi zostać omówiony i przegłosowany przez Assembleia da República (portugalski parlament), zanim stanie się prawem.
- 29 lipca 2026: rząd ogłasza, że wniosek o upoważnienie ustawodawcze dotyczący proceduralnej strony eksmisji trafi do parlamentu przed wakacjami parlamentarnymi, i ujawnia najbardziej wrażliwy szczegół: wyroki eksmisyjne nie wymagałyby już odrębnego postępowania egzekucyjnego.
- Sierpień 2026: brak głosowania, brak podpisu, brak publikacji w dzienniku urzędowym. Formalne wpłynięcie projektu do parlamentu, z nadanym numerem, nie zostało publicznie potwierdzone.
- Wrzesień 2026 (przewidywanie): parlament wraca z przerwy. Debata jest spodziewana najwcześniej w tym miesiącu; potem prace w komisjach, głosowanie końcowe, podpis prezydenta i publikacja.
Droga przez parlament zapowiada się burzliwie: Partia Socjalistyczna zarzuca rządowi ułatwianie eksmisji, stowarzyszenia najemców mówią o miażdżeniu praw, a stowarzyszenia właścicieli nazywają rozwiązanie dla starych czynszów nieśmiałym i częściowym. W praktyce, dla każdego kto zarządza umowami: ostateczna wersja może się znacznie różnić od lipcowej propozycji i żadnej zmiany nie należy traktować jako pewnej.
Przed i po: kluczowe zmiany w projekcie
Tabela porównuje zasadę obowiązującą dzisiaj z tym, co przewiduje projekt z 9 lipca. Wszystko w prawej kolumnie to propozycja, nie prawo:
| Temat | Zasada obowiązująca dzisiaj | Co przewiduje projekt (to jeszcze nie prawo) |
|---|---|---|
| Rozwiązanie umowy za zaległy czynsz | 3 miesiące zaległego czynszu (art. 1083 Kodeksu cywilnego) | 2 miesiące zaległego czynszu |
| Powtarzające się opóźnienia | Opóźnienie powyżej 8 dni, ponad 4 razy, w okresie 12 miesięcy | Opóźnienie o 8 lub więcej dni, 3 razy w 12 miesięcy, albo ponad 4 razy w 18 miesięcy |
| Termin właściciela na rozwiązanie umowy | 3 miesiące od naruszenia będącego podstawą rozwiązania | 6 miesięcy (termin wydłużony) |
| Eksmisja po wyroku | Wyrok wymaga jeszcze odrębnego postępowania egzekucyjnego przed opróżnieniem lokalu | Wyrok sam z siebie wywoływałby skutki potrzebne do opróżnienia lokalu (automatyczny nakaz sądu); najemca zachowałby możliwość wnioskowania o odroczenie z powodów rodzinnych, zdrowotnych lub braku innego mieszkania |
| Zaległy czynsz i odzyskanie lokalu | Mogą wymagać odrębnych kroków proceduralnych | Połączenie w jednym postępowaniu opróżnienia lokalu i odzyskania zaległego czynszu |
| Biuro Najemcy i Wynajmującego (BAS) | Specjalna procedura eksmisyjna przez BAS (następcę dawnego Balcão Nacional do Arrendamento) | Projekt mówi o uproszczeniu specjalnej procedury eksmisyjnej, ale do tej pory brak wiarygodnych publicznych szczegółów |
| Fundusz Kryzysowy Mieszkalnictwa | Nie istnieje w tej formie | Fundusz zarządzany przez IHRU (publiczny instytut mieszkalnictwa) we współpracy z opieką społeczną, dla skrajnie wrażliwych rodzin zagrożonych eksmisją: od 537,13 € do 2 300 € miesięcznie, maksymalnie przez 6 miesięcy, z odpowiedzią w ciągu 10 dni roboczych (kwoty z projektu, orientacyjne) |
Pozostałe zmiany w pakiecie
Projekt z 9 lipca zawiera też, wciąż tylko jako propozycje:
- koniec limitu 2% podwyżki czynszu między kolejnymi nowymi umowami: czynsz byłby ustalany swobodnie;
- większą swobodę w ustalaniu kaucji i możliwość do 3 czynszów z góry;
- koniec zasady blokującej sprzeciw właściciela wobec pierwszego przedłużenia umowy przed upływem 3 lat;
- komunikację elektroniczną między stronami;
- rewizję prawa pierwokupu najemcy;
- odmrożenie starych czynszów (umowy sprzed 1990 r.), z ochroną najemców w wieku 65 lat lub więcej o rocznym dochodzie poniżej 64 400 €, wraz z socjalnym dodatkiem czynszowym.
Wypróbuj za darmo przez 14 dni
Wszystkie funkcje, bez karty i bez zobowiązań. Zrezygnujesz, kiedy zechcesz.
Co zrobić z umowami już teraz
Nie trzeba czekać do września, żeby się przygotować. Sześć praktycznych kroków, wszystkie oparte na obowiązujących przepisach:
- Nie stosuj nowych zasad: pismo o rozwiązaniu umowy wysłane dzisiaj na podstawie 2 miesięcy zaległości nie ma podstawy prawnej: obowiązująca zasada wymaga 3 miesięcy. Przed jakimkolwiek formalnym krokiem wobec zalegającego najemcy stosuj obecną procedurę.
- Przejrzyj klauzule o doręczeniach: potwierdź adres ustalony do doręczeń i używaj listu poleconego za potwierdzeniem odbioru. Komunikacja elektroniczna z projektu nie jest jeszcze formalnym doręczeniem, a wiele spraw eksmisyjnych upada przez źle doręczone pisma.
- Rozpisz daty każdej umowy: koniec okresu najmu, okno sprzeciwu wobec przedłużenia i data rocznicy czynszu. To w te daty uderzy reforma i to z nimi w ręku decydujesz, czy przedłużyć, sprzeciwić się czy renegocjować.
- Aktualizuj czynsz według obecnych zasad: reforma nie zmienia rocznej aktualizacji według współczynnika w bieżących umowach (wyjątkiem są stare czynsze sprzed 1990 r., opisane wyżej): w 2026 r. limit to 2,24% (współczynnik 1,0224), a pominięte aktualizacje przepadają bezpowrotnie.
- Dokumentuj płatności i zaległości od dziś: elektroniczne pokwitowania, rejestry płatności i zarchiwizowana korespondencja liczą się według obecnego prawa i będą się liczyć według przyszłego. W sporze uporządkowane dowody oszczędzają miesiące.
- Zaznacz wrzesień w kalendarzu: debata parlamentarna jest spodziewana najwcześniej we wrześniu 2026 r. Nowe zasady zaczną dotyczyć Twoich umów dopiero po publikacji w dzienniku urzędowym.
Zgłęb każdy temat
- Najemca nie płaci czynszu w Portugalii: kroki, terminy i eksmisja
- Terminy umowy najmu w Portugalii: przedłużenie, sprzeciw i wypowiedzenie
- Podwyżka czynszu w Portugalii w 2026: współczynnik, obliczenia i zawiadomienie
- Kalkulator podwyżki czynszu (z gotowym pismem)
Co się NIE zmienia
Dopóki projekt nie zostanie przegłosowany, podpisany i opublikowany, wszystko to pozostaje dokładnie takie samo:
- Rozwiązanie umowy za niepłacenie: nadal wymaga 3 miesięcy zaległego czynszu (art. 1083 Kodeksu cywilnego).
- Zwłoka i odszkodowanie 20%: od momentu zwłoki właściciel może żądać, oprócz czynszu, ustawowego odszkodowania w wysokości 20% zaległej kwoty (art. 1041).
- Tolerancja 8 dni: zapłata z opóźnieniem krótszym niż 8 dni nadal uniemożliwia natychmiastowe rozwiązanie umowy.
- Roczna aktualizacja czynszu: współczynnik na 2026 r. pozostaje (1,0224, maksymalna podwyżka 2,24%; na 2027 r. INE wskazuje 1,0256, +2,56%, do potwierdzenia ogłoszeniem w październiku), z zasadami jak zawsze: roczny odstęp, pisemne zawiadomienie z 30-dniowym wyprzedzeniem i brak mocy wstecznej.
- Terminy przedłużenia i sprzeciwu: okresy wypowiedzenia sprzeciwu wobec przedłużenia (240, 120 lub 60 dni zależnie od długości, lub jedna trzecia okresu przy umowach krótszych niż 6 miesięcy) i 3-letnia blokada sprzeciwu wobec pierwszego przedłużenia nadal obowiązują. Projekt chce znieść blokadę, ale jeszcze tego nie zrobił.
- Eksmisja na własną rękę: odcinanie wody lub prądu, wymiana zamków czy wynoszenie rzeczy pozostaje nielegalne i może być przestępstwem; żadna wersja reformy tego nie zmienia.
- Podatek od najmu: opodatkowanie kategorii F nie jest częścią tego pakietu; obecne stawki pozostają w mocy.
Najczęstsze pytania
Czy reforma najmu 2026 w Portugalii już obowiązuje?
Nie. Została zatwierdzona przez Radę Ministrów 9 lipca 2026 r. jako projekt ustawy, ale nie została przegłosowana przez parlament, podpisana ani opublikowana w dzienniku urzędowym. Z tym pakietem nie jest związany żaden numer ustawy ani dekretu.
Czy mogę już rozwiązać umowę przy 2 miesiącach zaległego czynszu?
Nie. Obowiązująca zasada nadal wymaga 3 miesięcy zaległego czynszu (art. 1083 Kodeksu cywilnego). Zasada 2 miesięcy jest częścią projektu i zacznie obowiązywać tylko wtedy, gdy ustawa zostanie opublikowana w dzienniku urzędowym.
Kiedy nowe zasady wejdą w życie?
Nie ma daty. Debata parlamentarna jest spodziewana najwcześniej we wrześniu 2026 r.; potem prace w komisjach, głosowanie końcowe, podpis prezydenta i publikacja w dzienniku urzędowym. Tekst może się zmienić na każdym z tych etapów.
Co zmienia projekt w starych czynszach (umowy sprzed 1990 r.)?
Projekt przewiduje odmrożenie tych czynszów, z ochroną najemców w wieku 65 lat lub więcej o rocznym dochodzie poniżej 64 400 €, wraz z socjalnym dodatkiem czynszowym. Na razie to tylko propozycja, kwestionowana zarówno przez stowarzyszenia najemców, jak i właścicieli.
Czym jest Fundusz Kryzysowy Mieszkalnictwa?
Fundusz przewidziany w projekcie, zarządzany przez IHRU (publiczny instytut mieszkalnictwa) we współpracy z opieką społeczną, dla skrajnie wrażliwych rodzin zagrożonych eksmisją: od 537,13 € do 2 300 € miesięcznie, maksymalnie przez 6 kolejnych miesięcy, z odpowiedzią w ciągu 10 dni roboczych od wniosku. Kwoty pochodzą z projektu i mogą się zmienić.
Czy projekt może się jeszcze zmienić w parlamencie?
Tak, i to prawdopodobne. Partia Socjalistyczna kwestionuje ułatwienie eksmisji, stowarzyszenia najemców mówią o miażdżeniu praw, a stowarzyszenia właścicieli krytykują rozwiązanie dla starych czynszów. Prace w komisjach mogą zmienić terminy, kwoty, a nawet całe rozwiązania.
Wolisz, żeby daty pilnowały się same?
Tagus Rentals śledzi czynsze, zaległości, pokwitowania i kluczowe daty każdej umowy. A gdy prawo się zmieni, aplikacja zmieni się razem z Tobą.
Wypróbuj za darmo przez 14 dniWolisz oddać wszystko w zarządzanie?
Tagus Property zarządza najmem w Lizbonie, Oeiras i Cascais: korespondencja, zaległości i aktualizacje w pakiecie.
Poproś o wycenę czynszuTen poradnik ma charakter informacyjny i nie zastępuje porady prawnej. Opisuje rządowy projekt ustawy zatwierdzony przez Radę Ministrów 9 lipca 2026 r., jeszcze nieprzegłosowany i nieopublikowany w dzienniku urzędowym, na podstawie komunikacji oficjalnej i prasy branżowej (ECO, Observador, idealista/news, DECO PROteste). Stan zweryfikowany 8 sierpnia 2026 r.; strona zostanie zaktualizowana po głosowaniu w parlamencie. Cytowane przepisy obowiązujące: Kodeks cywilny (art. 1041, 1083 i 1084) i NRAU.