← Poradniki

Najemca nie płaci czynszu w Portugalii: co robić, krok po kroku

Zaktualizowano 8 sierpnia 2026 · Źródła: Kodeks cywilny (art. 1041, 1075, 1083 i 1084) oraz NRAU

Czynsz, który nie wpływa, to najgorszy scenariusz dla każdego właściciela i zarazem moment, w którym błędy kosztują najwięcej. Ten poradnik wyjaśnia krok po kroku, co portugalskie prawo pozwala zrobić, od pierwszego dnia zwłoki aż po eksmisję.

⚡ Najważniejsze w czterech punktach (obowiązujące prawo)

  • O ile umowa nie stanowi inaczej, czynsz jest wymagalny pierwszego dnia roboczego miesiąca poprzedzającego ten, którego dotyczy (art. 1075 ust. 2 Kodeksu cywilnego);
  • W razie zwłoki właściciel może żądać ustawowej kary w wysokości 20% zaległej kwoty (art. 1041 ust. 1); jeśli najemca zapłaci w ciągu pierwszych 8 dni zwłoki, właściciel nie może na tej podstawie rozwiązać umowy;
  • Od 3 miesięcy zaległego czynszu (art. 1083 ust. 3) właściciel może rozwiązać umowę, przez zawiadomienie najemcy, i przejść do eksmisji;
  • Powtarzające się opóźnienia też się liczą: zwłoka powyżej 8 dni, ponad 4 razy, z rzędu lub nie, w okresie 12 miesięcy (art. 1083 ust. 4).

Uwaga: ten poradnik ma charakter informacyjny i nie zastępuje porady prawnej. Przed podjęciem decyzji, zwłaszcza w sprawach eksmisyjnych, zawsze sprawdź obowiązujące brzmienie w dzienniku urzędowym.

⏳ Reforma najmu: propozycja, która jeszcze nie obowiązuje

  • Stan obecny: projekt ustawy przyjęty przez Radę Ministrów 9 lipca 2026 r.; czeka na debatę i głosowanie w portugalskim parlamencie (spodziewane od września 2026 r.). Nie obowiązuje i może jeszcze ulec zmianie;
  • Rozwiązanie umowy od 2 miesięcy zaległego czynszu (zamiast obecnych 3);
  • Powtarzające się opóźnienia: wystarczyłyby 3 opóźnienia powyżej 8 dni w 12 miesięcy albo ponad 4 w 18 miesięcy;
  • Szybsze postępowanie: odzyskanie lokalu i dochodzenie czynszu połączone w jednym postępowaniu oraz wyroki eksmisyjne wykonywane bez odrębnego postępowania egzekucyjnego (automatyczny nakaz);
  • Mieszkaniowy Fundusz Kryzysowy dla najemców w trudnej sytuacji;
  • Termin wygaśnięcia prawa do rozwiązania umowy wydłużony z 3 do 6 miesięcy.

Ten poradnik zostanie zaktualizowany po opublikowaniu ustawy w dzienniku urzędowym.

Krok 1: pierwsze dni, zwłoka i kara

O ile umowa nie stanowi inaczej, czynsz jest wymagalny pierwszego dnia roboczego miesiąca poprzedzającego ten, którego dotyczy (art. 1075 ust. 2 Kodeksu cywilnego). Od tego momentu najemca jest w zwłoce, a właściciel może żądać, oprócz czynszu, ustawowej kary w wysokości 20% zaległej kwoty (art. 1041 ust. 1). Uwaga: jeśli najemca zapłaci w ciągu pierwszych 8 dni zwłoki, właściciel nie może na tej podstawie rozwiązać umowy. W praktyce pierwszym krokiem jest zawsze pisemne wezwanie, stanowcze i profesjonalne, z kwotą zaległości, numerem IBAN i krótkim terminem. Wiele zaległości kończy się tutaj, bez eskalacji.

Krok 2: Dokumentuj wszystko

Jeśli zaległość się utrzymuje, od tej chwili każda komunikacja jest dowodem: datowane wezwania, ewidencja wpłat częściowych, wyciągi. Formalne pisma wysyłaj listem poleconym za potwierdzeniem odbioru na adres lokalu (lub adres wskazany w umowie). Sprawy eksmisyjne przegrywa się przez źle doręczone pisma. Nie tu należy oszczędzać.

Krok 3: rozwiązanie umowy (od 3 miesięcy)

Gdy zwłoka osiągnie lub przekroczy trzy miesiące czynszu, właściciel może rozwiązać umowę przez zawiadomienie najemcy (list polecony za potwierdzeniem odbioru), powołując się na brak zapłaty (art. 1083 ust. 3 i art. 1084 ust. 2 Kodeksu cywilnego). To samo dotyczy powtarzających się opóźnień: zwłoka powyżej 8 dni, ponad 4 razy, z rzędu lub nie, w okresie 12 miesięcy (art. 1083 ust. 4). Najemca może uchylić skutki zwłoki tylko raz w całej umowie, płacąc dług (zaległy czynsz i karę 20%) w ciągu miesiąca od zawiadomienia o rozwiązaniu; wtedy rozwiązanie traci moc (art. 1084 ust. 3 i 4).

Krok 4: właściwa eksmisja

Jeśli najemca nie płaci i nie oddaje lokalu, właściciel nie może działać na własną rękę. Musi skorzystać ze specjalnej procedury eksmisyjnej w Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS), najszybszej drogi, gdy umowa spełnia wymogi (w szczególności zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego), albo z drogi sądowej. To na tym etapie dokumentacja zebrana we wcześniejszych krokach robi różnicę.

Czego nigdy nie robić

Odcinanie wody, prądu lub gazu, wymiana zamków, usuwanie rzeczy albo naciskanie na najemcę poza kanałami prawnymi: tzw. eksmisja na własną rękę jest nielegalna, może stanowić przestępstwo i obraca sprawę przeciwko właścicielowi. Choćby zaległość była nie wiadomo jak frustrująca, tylko droga prawna chroni.

Wypróbuj za darmo przez 14 dni

Wszystkie funkcje, bez karty i bez zobowiązań. Zrezygnujesz, kiedy zechcesz.

Rozpocznij darmowy okres próbnyZobacz demonstrację

Najlepsza strategia wciąż zaczyna się przed umową

Najczęstsze pytania

Po jakim czasie mogę zakończyć umowę z powodu braku zapłaty?

Gdy zaległości osiągną lub przekroczą trzy miesiące czynszu, właściciel może rozwiązać umowę i rozpocząć eksmisję. Wcześniej zawsze może dochodzić zaległego czynszu wraz z ustawową karą 20%. Projekt ustawy przyjęty przez Radę Ministrów 9 lipca 2026 r. przewiduje skrócenie tego terminu do 2 miesięcy, ale nie został jeszcze przegłosowany w parlamencie i nie obowiązuje.

Najemca zapłacił wszystko po rozwiązaniu umowy. Co teraz?

Obecne prawo pozwala najemcy uchylić skutki zwłoki tylko raz w całej umowie, płacąc dług wraz z ustawową karą w ciągu miesiąca od zawiadomienia. Jeśli to zrobi, rozwiązanie traci moc; za drugim razem to prawo już nie przysługuje.

Czy mogę odciąć wodę lub prąd, albo wymienić zamek?

Nigdy. Eksmisja „na własną rękę” jest nielegalna i może stanowić przestępstwo, a dodatkowo naraża właściciela na odszkodowania. Drogą jest zawsze rozwiązanie umowy, a jeśli najemca nie wyprowadzi się, procedura eksmisyjna (BAS) albo proces sądowy.

Czy małe, ale ciągłe opóźnienia też się liczą?

Tak. Zapłata czynszu z opóźnieniem powyżej 8 dni, ponad 4 razy, z rzędu lub nie, w okresie 12 miesięcy, również jest podstawą rozwiązania umowy, nawet jeśli dług zostanie ostatecznie spłacony.

Czy ubezpieczenie czynszu się opłaca?

Dla wielu właścicieli tak: pokrywa zaległy czynsz (zwykle z udziałem własnym i limitami), a w niektórych produktach także koszty prawne eksmisji. Alternatywą (lub uzupełnieniem) jest rygorystyczna selekcja najemcy na starcie, która pozostaje najlepszą ochroną.

Reaguj pierwszego dnia zaległości, nie w trzecim miesiącu

W Tagus Rentals każdy zaległy czynsz uruchamia automatyczne, profesjonalne wezwanie do najemcy, a cała historia jest udokumentowana, gotowa do użycia, gdy trzeba eskalować.

Wypróbuj za darmo przez 14 dni

Wolisz nigdy się tym nie zajmować?

Tagus Property selekcjonuje najemców, pobiera czynsze i zajmuje się zaległościami, w Lizbonie, Oeiras i Cascais.

Poproś o wycenę czynszu

Ten poradnik ma charakter informacyjny i nie zastępuje porady prawnej. W razie zaległości skonsultuj się z prawnikiem. Źródła: Kodeks cywilny (art. 1041, 1075, 1083 i 1084) oraz NRAU, w obowiązującym brzmieniu.

Czytaj dalej