Kalkulator zaległego czynszu (Portugalia)
Podaj czynsz i liczbę niezapłaconych miesięcy: zsumujemy dług, doliczymy przewidzianą prawem karę 20 % i przygotujemy pismo do najemcy.
Jak liczy się zadłużenie najemcy
- Podstawa jest prosta: czynsz miesięczny pomnożony przez liczbę wymagalnych i niezapłaconych miesięcy.
- Do kwoty długu dochodzi kara 20 %, przewidziana w artykule 1041 kodeksu cywilnego. To nie jest opłata uznaniowa: tak ustawa reguluje zwłokę w zapłacie czynszu.
- Kara należy się nawet wtedy, gdy najemca zapłaci później, w ciągu pierwszych 8 dni zwłoki.
- Jeśli umowa przewiduje dodatkowe opłaty (wspólnota, woda, prąd rozliczane na najemcę), doliczają się one osobno, poza wyliczeniem czynszu.
Terminy, które naprawdę się liczą
Czynsz jest wymagalny pierwszego dnia roboczego miesiąca poprzedzającego ten, którego dotyczy, o ile umowa nie stanowi inaczej. Od tego momentu liczy się zwłoka. Jeśli najemca zapłaci czynsz wraz z karą 20 % w ciągu pierwszych 8 dni zwłoki, taka zapłata blokuje natychmiastowe rozwiązanie umowy. Po tych 8 dniach naruszenie jest utrwalone i liczy się do powtarzających się opóźnień.
Co pozwala Ci zrobić każda sytuacja
| Sytuacja | Co możesz zrobić |
|---|---|
| Do 8 dni zwłoki | Żądać czynszu i kary 20 %. Zapłata w tym terminie blokuje rozwiązanie umowy. |
| 1 miesiąc zaległości | Wezwać pisemnie i żądać czynszu plus 20 %. To jeszcze nie pozwala rozwiązać umowy. |
| 2 miesiące zaległości lub więcej | Rozwiązać umowę i wszcząć eksmisję przez urząd BAS albo przez sąd. |
| Powtarzające się opóźnienia | Ponad 8 dni zwłoki, 3 do 4 razy w okresie od 12 do 18 miesięcy, również uzasadniają rozwiązanie umowy. |
Eksmisja: jak się ją przeprowadza (i jak nigdy)
Odzyskanie lokalu następuje przez urząd do spraw najmu (BAS), który przejął szczególną procedurę eksmisyjną po dawnym krajowym biurze najmu, albo na drodze sądowej, gdy sprawa wykracza poza procedurę uproszczoną. Nigdy na własną rękę: wymiana zamków, wynoszenie rzeczy najemcy czy odcięcie wody i prądu jest nielegalne, może stanowić przestępstwo i niszczy pozycję wynajmującego w postępowaniu.
Najczęstsze pytania
Czy kara 20 % nalicza się automatycznie?
Należy się z mocy prawa od chwili zwłoki, ale trzeba jej zażądać. W praktyce wskaż ją wyraźnie w wezwaniu do zapłaty i w dochodzonych kwotach, inaczej najemca zapłaci sam czynsz.
Czy mogę naliczyć odsetki za zwłokę zamiast 20 %?
W najmie lokali artykuł 1041 kodeksu cywilnego ustala odszkodowanie na 20 % zaległej kwoty i to jest reżim właściwy dla zwłoki w zapłacie czynszu. Zwykłych odsetek cywilnych nie dolicza się dowolnie na wierzch.
Najemca zapłacił piątego dnia. Czy mimo to mogę rozwiązać umowę?
Nie. Zapłata w ciągu pierwszych 8 dni zwłoki blokuje natychmiastowe rozwiązanie. Nadal możesz żądać kary 20 %, a jeśli opóźnienia się powtórzą, te epizody liczą się do rozwiązania umowy z powodu powtarzających się opóźnień.
Czy potrzebuję prawnika?
Do pisemnego wezwania nie. Do szczególnej procedury eksmisyjnej albo postępowania sądowego jest to zdecydowanie wskazane, zwłaszcza gdy najemca kwestionuje roszczenie lub powołuje się na wady lokalu.
Czy mam nadal wystawiać pokwitowania czynszu?
Pokwitowanie wystawia się tylko za to, co faktycznie wpłynęło. Niezapłacony czynsz nie rodzi pokwitowania, ale powinien być odnotowany jako wierzytelność dla celów dowodowych i podatkowych.
Nie czekaj do dwóch miesięcy
Platforma oznacza zaległy czynsz już dzień po terminie płatności, wysyła Ci powiadomienie mailem i przechowuje historię płatności, która służy jako dowód.
Wypróbuj za darmo przez 14 dniPrzeczytaj pełny poradnik: najemca nie płaci czynszu
Narzędzie informacyjne, które nie zastępuje porady prawnej. Zawsze sprawdź zapisy swojej umowy i obowiązujące przepisy.