Podatek od najmu w Portugalii: stawki, odliczenia i Anexo F
Zaktualizowano 10 lipca 2026 · Źródła: Kodeks IRS (art. 41 i 72), ustawa 56/2023 (Mais Habitação), budżet państwa 2026
Czynsze z nieruchomości to przychody z nieruchomości, kategoria F portugalskiego podatku dochodowego (IRS). Dobra wiadomość: podatek płaci się od dochodu netto (czynsze minus koszty do odliczenia), a od 2026 r. większość właścicieli z umiarkowanymi czynszami płaci tylko 10%. Zła: kto nie zbiera faktur i nie zna zasad, płaci więcej, niż powinien.
Obowiązujące stawki
| Sytuacja (najem mieszkaniowy) | Stawka liniowa |
|---|---|
| Zasada ogólna | 25% |
| Umowa na 5–10 lat | 15% (−2% za każde przedłużenie, do minimum 5%) |
| Umowa na 10–20 lat | 10% |
| Umowa na 20 lat lub więcej | 5% |
| Mieszkanie z czynszem ≤ 2 300 € i okresem ≥ 3 lata, nowe i trwające (dochody 2026–2029) | 10% |
W praktyce od 2026 r. najważniejszy jest wiersz 10%: mieszkaniowy pakiet podatkowy stosuje tę stawkę do umów najmu mieszkaniowego z czynszem do 2 300 € i minimalnym okresem 3 lat (nowych i już trwających) dla dochodów uzyskanych do końca 2029 r. Poza reżimem (wyższe czynsze, najem krótkoterminowy, najem niemieszkalny) obowiązuje ogólna stawka 25%.
Zamiast stawek liniowych właściciel może wybrać łączne opodatkowanie: doliczyć czynsze do pozostałych dochodów i płacić według ogólnych stawek progresywnych. Opłaca się to głównie przy niskich dochodach całkowitych; dla większości korzystniejsze są stawki liniowe. Warto zasymulować oba scenariusze.
Co można (i czego nie można) odliczyć
✓ Do odliczenia
- IMI (podatek od nieruchomości) i opłata skarbowa od umowy
- Opłaty wspólnoty (płacone przez właściciela)
- Ubezpieczenia nieruchomości (pożar, multiryzyko)
- Prace konserwacyjne i utrzymaniowe
- Prowizje pośrednictwa i zarządzania najmem
- Certyfikat energetyczny
✗ Bez odliczenia
- Meble, sprzęt AGD i dekoracje
- Odsetki kredytu hipotecznego (koszty finansowe)
- Prace budowlane lub rozbudowa (strukturalne)
- Wydatki bez faktury z NIF właściciela
Złota zasada: faktura z NIF na wszystko, przechowywana co najmniej 4 lata. Prace konserwacyjne wykonane w ciągu 24 miesięcy przed rozpoczęciem najmu też podlegają odliczeniu, istotne przy mieszkaniach remontowanych pod wynajem.
Wypróbuj za darmo przez 14 dni
Wszystkie funkcje, bez karty i bez zobowiązań. Zrezygnujesz, kiedy zechcesz.
Jak deklarować: Anexo F
Czynsze deklaruje się w Anexo F zeznania Modelo 3, składanego między 1 kwietnia a 30 czerwca następnego roku. Kwoty z elektronicznych pokwitowań czynszu są wstępnie wypełnione; koszty do odliczenia wpisuje właściciel, nieruchomość po nieruchomości. Uporządkowana ewidencja wydatków przez cały rok zamienia Anexo F z koszmaru w formalność.
Najczęstsze pytania
Jaka jest stawka podatku od czynszów mieszkaniowych?
Stawka ogólna to 25% od dochodu netto, ale w latach 2026–2029 większość właścicieli płaci tylko 10%: dotyczy to umów najmu mieszkaniowego z czynszem do 2 300 € miesięcznie i minimalnym okresem 3 lat, nowych lub trwających. Długie umowy mają też własne stawki: 15% (5–10 lat, z obniżką 2% za każde przedłużenie do minimum 5%), 10% (10–20 lat) i 5% (20 lat lub więcej).
Czym jest nowa stawka 10% z budżetu 2026?
To reżim mieszkaniowego pakietu podatkowego (obowiązujący od 2026 r.): stawka 10% dla dochodów z umów najmu mieszkaniowego z czynszem do 2 300 € miesięcznie i minimalnym okresem 3 lat. Obejmuje umowy nowe I trwające, dla dochodów uzyskanych do 31 grudnia 2029 r. Wyłączone są najem krótkoterminowy, najem niemieszkalny i czynsze powyżej limitu.
Jakie wydatki mogę odliczyć od czynszów?
Wydatki faktycznie poniesione i udokumentowane w celu uzyskania lub zabezpieczenia przychodu: IMI, wspólnota, ubezpieczenia nieruchomości, opłata skarbowa od umowy, prace konserwacyjne i utrzymaniowe (niestrukturalne), prowizje pośrednictwa lub zarządzania oraz certyfikat energetyczny. Nie odliczysz mebli, AGD, dekoracji ani kosztów finansowych (odsetek kredytu).
Kiedy i gdzie deklaruję czynsze?
W Anexo F zeznania Modelo 3 podatku IRS, składanego między 1 kwietnia a 30 czerwca następnego roku. Czynsze zgłoszone pokwitowaniami elektronicznymi są wstępnie wypełnione, ale koszty do odliczenia wpisuje właściciel, zachowując dowody.
Czy najemca potrąca coś z płaconego mi czynszu?
Jeśli najemcą jest firma (podmiot z pełną księgowością), musi potrącić u źródła 25% czynszu i odprowadzić je fiskusowi na poczet Twojego IRS. Między osobami prywatnymi nie ma potrącenia.
Dotrzeć do kwietnia z gotowymi rachunkami
W Tagus Rentals czynsze i wydatki są rejestrowane per nieruchomość przez cały rok, z zachowanymi załącznikami. W sezonie podatkowym wystarczy wyeksportować i wypełnić.
Wypróbuj za darmo przez 14 dniWolisz oddać wszystko w zarządzanie?
Tagus Property zarządza najmem w Lizbonie, Oeiras i Cascais, z dokumentacją czynszów i wydatków zawsze w porządku.
Poproś o wycenę czynszuTen poradnik ma charakter informacyjny i nie zastępuje porady podatkowej: stawki i zasady mogą się zmieniać z każdym budżetem państwa; potwierdź swoją sytuację u certyfikowanego księgowego. Źródła: Kodeks IRS (art. 41 i 72), ustawa 56/2023, budżet 2026.