Kalkulator rentowności najmu (Portugalia)
Czynsz 1100 € miesięcznie to nie 13 200 € w kieszeni. Podaj wartość nieruchomości, czynsz i koszty roczne: pokażemy, ile naprawdę zostaje, przed podatkiem i po nim.
Nieruchomość i czynsz
Jeśli liczysz się z jednym pustym miesiącem między umowami, wpisz 1. Jeśli mieszkanie jest zawsze wynajęte, zostaw 0.
Koszty roczne
Wpływ podatku dochodowego (opcjonalnie)
Stawka zależy od rodzaju i długości umowy, rezydencji podatkowej oraz wyboru rozliczenia łącznego. Domyślne 25 % to tylko punkt wyjścia: przed podjęciem decyzji potwierdź stawkę właściwą dla Twojej sytuacji.
Podaj wartość nieruchomości i czynsz miesięczny, aby zobaczyć wyniki.
Jak liczymy
- Przychód roczny brutto: czynsz miesięczny pomnożony przez liczbę miesięcy faktycznego najmu. Jeśli zakładasz jeden pusty miesiąc między umowami, to 11 miesięcy, a nie 12.
- Rentowność brutto: przychód roczny brutto podzielony przez wartość nieruchomości. To liczba, którą pokazują ogłoszenia, i zawsze wygląda najlepiej.
- Dochód netto przed podatkiem: od kwoty brutto odejmujemy wszystkie koszty roczne (IMI, czynsz administracyjny, ubezpieczenie, utrzymanie oraz ewentualną prowizję agencji).
- Rentowność netto: dochód netto podzielony przez wartość nieruchomości. To ta liczba nadaje się do porównań z innymi sposobami ulokowania pieniędzy.
- Wpływ podatku: podaną przez Ciebie stawkę stosujemy do dochodu netto, aby pokazać rząd wielkości tego, co trafia na konto na koniec roku.
O jakich kosztach się zapomina
Cztery klasyki to IMI (podatek od nieruchomości), czynsz administracyjny, ubezpieczenie i utrzymanie. To utrzymanie niemal wszyscy niedoszacowują: piece, sprzęt AGD, malowanie między najemcami, drobne naprawy. Powszechna zasada mówi, aby odłożyć na to 5 % do 10 % rocznego czynszu. Jeśli nieruchomością zarządza agencja, dolicz prowizję za zarządzanie: na rynku lizbońskim to zwykle około 12 % czynszu plus VAT, zależnie od zakresu usług.
Dlaczego rentowność brutto zwodzi
Między brutto a netto znika zwykle około jednej trzeciej przychodu. Mieszkanie za 250 000 € wynajęte za 1100 € daje 5,3 % brutto, co po kosztach łatwo spada do około 3,5 %, a po podatku jeszcze niżej. To nie powód do zniechęcenia, tylko powód, by porównywać nieruchomości właściwą liczbą. Mieszkanie z wysokim czynszem administracyjnym i remontem w planach może dać mniej niż inne, z niższym czynszem i przewidywalnymi kosztami.
Najczęstsze pytania
Wpisać cenę zakupu czy obecną wartość rynkową?
To zależy od pytania. Cena zakupu pokazuje zwrot z pieniędzy, które faktycznie zainwestowałeś. Obecna wartość rynkowa pokazuje zwrot z kapitału, który dziś jest zamrożony w nieruchomości, i na tę liczbę warto patrzeć, jeśli rozważasz sprzedaż i inną inwestycję.
Jaką stawkę podatku wpisać?
Narzędzie celowo nie decyduje za Ciebie, bo stawka zależy od rodzaju i długości umowy, rezydencji podatkowej oraz wyboru rozliczenia łącznego. Ustawiliśmy 25 % wyłącznie jako punkt wyjścia. Przed podjęciem decyzji potwierdź właściwą stawkę w urzędzie skarbowym lub u księgowego.
Czy wszystkie wpisane koszty można odliczyć?
Nie. Zasady odliczania wydatków w kategorii F są węższe niż rzeczywista lista kosztów właściciela. IMI i czynsz administracyjny zwykle podlegają odliczeniu, prace konserwacyjne również, ale obowiązują limity i wyłączenia. Nasze szacowanie po prostu stosuje Twoją stawkę do dochodu netto: to przybliżenie, a nie zeznanie podatkowe.
Czy zakładać miesiące bez najemcy?
Jeśli oceniasz inwestycję na kilka lat, tak. Między wyprowadzką jednego najemcy a wprowadzeniem kolejnego prawie zawsze mija trochę czasu, a w międzyczasie są sprzątanie i drobne prace. Jeden miesiąc w roku to ostrożne założenie dla najmu długoterminowego w Lizbonie.
Czy kredyt hipoteczny wchodzi do tego rachunku?
Nie w tym narzędziu, które mierzy rentowność samej nieruchomości. Przy kredycie odsetki są dodatkowym kosztem, a spłacany kapitał to oszczędzanie, nie wydatek. Traktuj je osobno, żeby nie mieszać wyniku aktywa ze sposobem jego finansowania.
Zobacz realny dochód, miesiąc po miesiącu
Platforma rejestruje otrzymane czynsze i koszty każdej nieruchomości oraz pokazuje dochód netto bez żadnych arkuszy kalkulacyjnych.
Wypróbuj za darmo przez 14 dniPrzeczytaj poradnik o podatku od najmu (kategoria F)
Poznaj naszą obsługę najmu w Lizbonie
Narzędzie informacyjne, które nie zastępuje porady podatkowej ani finansowej. Stawki i przepisy się zmieniają: zawsze sprawdź swoją konkretną sytuację.