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Quel loyer pour un appartement à Cascais e Estoril ?
Cascais e Estoril (Cascais, Estoril, Monte Estoril, Birre, Quinta da Marinha, Guincho) s’est loué en 2025 à un loyer médian de 18,09 € le mètre carré, d’après les baux déclarés au fisc portugais. Un T2 de 80 m² en bon état se situe aujourd’hui entre 1 450 € et 1 650 € par mois. Ci-dessous : le simulateur pour votre appartement, le tableau par typologie, l’évolution depuis 2020 et les paroisses voisines.
Loyer médian 2025
18,09 €/m²
INE, Estatísticas de Rendas da Habitação ao Nível Local
T2 de 80 m², aujourd’hui
1 554 €
1 450 – 1 650 €
Variation sur 5 ans
+63,1%
2020 → 2025
Face à Cascais
+11,7%
loyer médian de la commune: 16,20 €/m²
La paroisse
Cascais et Estoril sont l’adresse la plus internationale du pays : la ville avec sa marina et son centre historique, le Monte Estoril aux avenues arborées, la Quinta da Marinha et Birre avec villas et golf, le Guincho au bout. Expatriés, retraités et familles des écoles internationales soutiennent une demande de longue durée exigeante, prête à payer pour la qualité, la vue mer et le jardin.
Rues et quartiers les plus recherchés
- Avenida Marginal
- Avenida Valbom (Cascais)
- Avenida de Sabóia (Monte Estoril)
- Avenida Clotilde (Estoril)
- Quinta da Marinha
- Birre
Quel loyer pouvez-vous demander ?
Répondez à ce que vous savez. Le montant se met à jour à chaque réponse et dit d’où il vient.
Loyer mensuel estimé
1 573 €/mois
Fourchette probable: 1 450 € – 1 700 €
Prix d’annonce suggéré: 1 620 €
3 % au-dessus de l’estimation : on négocie à la baisse, pas à la hausse.
Comment nous arrivons à ce montant
Le point de départ est ce qui se paie réellement dans la paroisse ; le reste, ce sont les caractéristiques de votre bien, dans l’ordre de leur poids.
- Le loyer médian des baux signés dans la paroisse (INE 2025), pas les prix d’annonce
- Actualisé à aujourd’hui avec la tendance observée dans la paroisse et la commune
- La surface et la typologie : un bien plus grand que le typique vaut moins au mètre carré, et inversement
- L’état de conservation
- L’étage et la présence d’un ascenseur
- La vue
- Le niveau de l’immeuble
- Les meubles
- Stationnement et climatisation, qui valent un supplément fixe par mois
La fourchette reflète la confiance dans les données : une médiane de paroisse donne une fourchette étroite
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Estimation fondée sur des baux réels déclarés au fisc, pas sur des annonces. Un logement précis vaut ce qu’un locataire précis accepte de payer : demandez l’estimation gratuite pour un montant ferme.
Loyer par typologie
Un appartement typique de chaque typologie, en bon état, non meublé et sans parking, actualisé à aujourd’hui. La fourchette est celle que la méthode Tagus Value donne à une médiane de paroisse (confiance 4 sur 5).
| Typologie | Surface typique | Loyer estimé | Fourchette probable | €/m² |
|---|---|---|---|---|
| T0 | 40 m² | 777 € | 700 – 850 € | 19,43 |
| T1 | 55 m² | 1 068 € | 1 000 – 1 150 € | 19,42 |
| T2 | 80 m² | 1 554 € | 1 450 – 1 650 € | 19,43 |
| T3 | 100 m² | 1 942 € | 1 800 – 2 100 € | 19,42 |
| T4+ | 130 m² | 2 525 € | 2 350 – 2 700 € | 19,42 |
Un appartement plus grand que le typique de sa typologie vaut moins au mètre carré (et inversement) : c’est l’élasticité de surface de la méthode, appliquée dans le simulateur.
Évolution du loyer depuis 2020 : Cascais e Estoril et Cascais
En cinq ans, le loyer médian des nouveaux baux a progressé de 63,1% à Cascais e Estoril, contre 55,5% pour la commune de Cascais. Des baux signés, pas des annonces : la hausse réelle, sans l’optimisme des portails.
Paroisses voisines
Pour situer la valeur : les paroisses alentour, à la même mesure.
| Paroisse | Loyer médian 2025 | Écart |
|---|---|---|
| Cascais e Estoril | 18,09 €/m² | – |
| Carcavelos e Parede | 16,83 €/m² | -7,0% |
| Alcabideche | 13,51 €/m² | -25,3% |
| São Domingos de Rana | 13,02 €/m² | -28,0% |
Ce que les chiffres disent de la paroisse
- Cascais e Estoril est la 1e paroisse la plus chère de Cascais sur 4, au loyer médian des nouveaux baux ; la plus chère est Cascais e Estoril.
- Acheter pour louer à Cascais e Estoril rapporte environ 4,0% brut par an : le loyer médian annuel rapporté au prix médian de vente, 5 459 €/m² sur les douze derniers mois (INE, 1.º Trimestre de 2026).
- Au recensement de 2021, 30,8% des 27 119 résidences principales de Cascais e Estoril étaient louées. C’est la mesure de la demande stable de la paroisse.
Comment nous calculons
La base est le loyer médian au mètre carré des nouveaux baux de la paroisse, publié par l’INE à partir des déclarations de droit de timbre. Il mesure ce que les locataires paient, non ce que les propriétaires demandent : à Lisbonne, les prix d’annonce des portails sont typiquement 15 à 25 % plus élevés. La médiane d’une année étant centrée sur le milieu de l’année, nous l’actualisons avec la tendance observée dans la paroisse et la commune.
Nous appliquons ensuite la méthode d’évaluation du groupe, celle de Tagus Value. Les critères sont la surface par rapport à la typique de la typologie, l’état, l’étage et l’ascenseur, la vue, le niveau de l’immeuble, les meubles, le parking et la climatisation. Les ajustements d’état et de situation pèsent moins sur le loyer que sur le prix de vente, car un locataire paie moins les finitions qu’un acheteur.
Le résultat est une fourchette, pas un chiffre : avec une médiane de paroisse la confiance est de 4 sur 5, et la fourchette le reflète. Une médiane décrit le marché, non votre logement. Pour un logement précis, avec photos et visite, l’estimation de Tagus Property est gratuite.
Dans cette paroisse : 18,09 €/m² en 2025, actualisé à ce jour à 19,42 €/m².
Questions fréquentes
Combien coûte la location d’un T2 à Cascais e Estoril ?
Un T2 de 80 m² en bon état, non meublé, tourne autour de 1 554 € par mois en 2025, sur la base d’un loyer médian de baux de 18,09 €/m² (INE, 2025) actualisé. Un T1 de 55 m² est proche de 1 068 € et un T3 de 100 m² de 1 942 €.
Le loyer à Cascais e Estoril monte ou baisse ?
Sur un an, le loyer médian des nouveaux baux a progressé de 6,1% à Cascais e Estoril. Une paroisse compte peu de baux par an et oscille ; la tendance à cinq ans, visible sur le graphique, est la lecture la plus fiable.
Cascais e Estoril est-elle plus chère que la moyenne de Cascais ?
Le loyer médian de Cascais e Estoril est 11,7% au-dessus de celui de la commune de Cascais (2025). Dans la paroisse, des quartiers comme Cascais et Estoril peuvent s’écarter nettement de cette médiane.
Puis-je demander plus que ces valeurs ?
Vous demandez ce que vous voulez ; ce qui compte est ce qui se signe. Ces valeurs sont des baux conclus, pas des annonces : un bien rénové, avec ascenseur, vue ou meubles justifie d’être au-dessus (le simulateur dit de combien) ; un prix d’annonce 3 % au-dessus de l’estimation laisse une marge de négociation. Demander bien plus coûte souvent des mois de vacance, qui valent plus que la différence.
Que rapporte l’achat locatif à Cascais e Estoril ?
Environ 4,0% brut par an : le loyer médian annuel divisé par le prix médian de vente des douze derniers mois dans la paroisse (INE). Avant IMI, charges, assurance, travaux et impôt ; le calculateur de rendement net du site fait le reste.
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Autres paroisses de Cascais
Carcavelos e ParedeAlcabidecheSão Domingos de Rana
Sources : INE, statistiques des loyers du logement au niveau local (loyers médians des nouveaux baux, 2020 à 2025) ; INE, valeur médiane des ventes au m² (1.º Trimestre de 2026) ; INE, recensement 2021. Données extraites le 22/09/2026. Estimations selon la méthode Tagus Value ; valeurs indicatives, sans garantie de location à ce prix.